各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:12
有国有大行零售业务负责人表示，在发展不均衡、经济下行风险加大时，个人零售业务相对抗风险能力比较强， ...

2014年9月开始，住房金融政策迎来新一轮松绑，“支持居民合理住房需求”成为商业银行年报中加码按揭贷款的理由。2015年，主要银行新增按揭贷款大增55.21%，达到21577.28亿元。2016年更是劲增87.44%，达到40444.83亿元，占当年新增信贷55.83%，创下历史纪录。农业银行、中国银行新增按揭贷款更是占当年新增信贷的78.17%、70.47%。

2016年底的中央经济工作会议上，“房住不炒”成为此后房地产政策调控的基准导向。调控组合拳之下，新增按揭贷款规模有所回落并保持相对稳定，从2017年至2020年间，每年新增规模都在3万亿左右。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:12
2014年9月开始，住房金融政策迎来新一轮松绑，“支持居民合理住房需求”成为商业银行年报中加码按揭贷款 ...

光大证券在一份研报中分析称，2020年下半年以来，受益于按揭贷款低风险、低资本消耗、相对高利率、高RAROC回报因素，中小银行大力发展按揭贷款业务，中小银行大量的增量信贷资源投向按揭市场，在原有统一的调整模式下（对房地产融资增量占比、贷款增速进行管理），难以对新进入的中小银行形成有效控制。这也是前述房地产集中度管理制度出台的主要原因之一。

供需不平衡下，房贷的利率也在持续上行。据贝壳研究院6月的监测数据显示，72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，分别较5月上浮5个、4个基点；平均放款周期为50天，较上月延长2天。分季度看，二季度首套、二套房贷利率分别累计上涨17、15个基点，加息幅度超过一季度。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:13
光大证券在一份研报中分析称，2020年下半年以来，受益于按揭贷款低风险、低资本消耗、相对高利率、高RARO ...

1.7万亿资金寻找优质资产

房地产贷款被抑制之后，其释放出来的资金量又将流向何方？

根据中国银行研究院的测算，2020年9月末，房地产贷款的数值为48.8万亿元，其占信贷余额比重为28.5%，如果降至第二档平均水平，将可能释放约1.7万亿元资金。在疫情冲击之下，“资产荒”是银行业金融机构当前发展中普遍面临的问题，如何寻找优质资产成为各家银行的新考验。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:13
光大证券在一份研报中分析称，2020年下半年以来，受益于按揭贷款低风险、低资本消耗、相对高利率、高RARO ...

1.7万亿资金寻找优质资产

房地产贷款被抑制之后，其释放出来的资金量又将流向何方？

根据中国银行研究院的测算，2020年9月末，房地产贷款的数值为48.8万亿元，其占信贷余额比重为28.5%，如果降至第二档平均水平，将可能释放约1.7万亿元资金。在疫情冲击之下，“资产荒”是银行业金融机构当前发展中普遍面临的问题，如何寻找优质资产成为各家银行的新考验。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:13
光大证券在一份研报中分析称，2020年下半年以来，受益于按揭贷款低风险、低资本消耗、相对高利率、高RARO ...

1.7万亿资金寻找优质资产

房地产贷款被抑制之后，其释放出来的资金量又将流向何方？

根据中国银行研究院的测算，2020年9月末，房地产贷款的数值为48.8万亿元，其占信贷余额比重为28.5%，如果降至第二档平均水平，将可能释放约1.7万亿元资金。在疫情冲击之下，“资产荒”是银行业金融机构当前发展中普遍面临的问题，如何寻找优质资产成为各家银行的新考验。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:13
1.7万亿资金寻找优质资产房地产贷款被抑制之后，其释放出来的资金量又将流向何方？根据中国银行研究院的 ...

华南一家股份行的副行长对《棱镜》作者表示，对房地产贷款的集中度管控之后，银行对于房贷这一块有所压缩，溢出来的部分主要流到了其他对公业务和零售体系，零售体系内主要是小微贷和个人消费贷，“这两块在保证质量的前提下，会有一个比较好的增长”。

前述股份行对公信贷经理也提到，房地产贷款溢出来的资金主要流向了制造业，而且必须是新型制造业，如机器人、精密加工、芯片、新能源等行业的上游设备制造等。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:15
华南一家股份行的副行长对《棱镜》作者表示，对房地产贷款的集中度管控之后，银行对于房贷这一块有所压缩 ...

此外，普惠小微贷款和个体工商户贷款也是监管鼓励的方向。银保监会的数据显示，截至4月末，普惠型小微企业贷款余额16.9万亿元，同比增长31.8%，高于各项贷款增速19.8个百分点；个体工商户贷款余额5.4万亿元，同比增长27.8%，高于各项贷款增速15.8个百分点。

在零售领域，个人消费贷则成为各家银行发力的重中之重。

今年3月份，中国银行业协会在调研各类银行业机构的2384位银行家后，发布了一份《中国银行家调查报告(2020) 》，显示超七成银行家认为个人消费贷款业务是首要重点，主要是其具有对象广泛、单笔体量小、风险分散等特点，且利差水平较高。在银行业利差不断收窄的背景下具有吸引力。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:15
此外，普惠小微贷款和个体工商户贷款也是监管鼓励的方向。银保监会的数据显示，截至4月末，普惠型小微企 ...

光大证券在研报中预测，除支持经济重点领域和薄弱环节外，中小银行下一阶段发力的重点可能在非按揭其他零售业务，包括信用卡、综合消费贷款、场景化金融等，甚至也不排除部分银行将与按揭性质相似的“房抵贷”作为发力重点。

“消费贷现在也不好做，竞争越来越激烈了。”某股份行卡中心消费金融部相关负责人夏凌对《棱镜》作者说道，在他看来，这两年四大行也开始重推消费贷产品，对他们才是降维打击，因为四大行最大的优势是费率：“他们年化利率敢做到4%，比基准都低。”

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:15
光大证券在研报中预测，除支持经济重点领域和薄弱环节外，中小银行下一阶段发力的重点可能在非按揭其他零 ...

麦肯锡在6月23日发布的一份中国消费金融报告中提到，截至2020年，中国狭义消费信贷（不包括房贷和车贷）的余额规模已超过美国，达到约15万亿元人民币。在各大玩家“跑马圈地”蓬勃发展的同时，市场也面临低利率环境下利润空间收窄、市场竞争加剧以及不良资产快速增长三大挑战。

此外，夏凌还观察到，最近各大银行都在发力车贷，因为房贷受限之后，车子成了唯一的大场景消费。此外，随着新能源汽车普及，出现了不同的营销方式和需求，对于银行而言会是新机会。

前述副行长也对《棱镜》作者表示，车贷今年会有一定幅度的增长，特别是在电动车领域，“有的品牌我们已经占到了全市场的30%-40%”。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:16
麦肯锡在6月23日发布的一份中国消费金融报告中提到，截至2020年，中国狭义消费信贷（不包括房贷和车贷） ...

短期难“戒掉”的依赖

尽管监管层对于涉房贷款有着严格限制，但部分资金仍然绕道流入房市，对于一些银行而言，短期内“戒掉”对房贷长久以来形成的依赖并不是件易事。

刘忠瑞在前述通气会上就提到，一些地方中小银行利用大型银行退出的时机，争抢房地产贷款市场份额，房地产贷款增速较快，房地产贷款集中度有所上升，银保监会高度重视这一问题，对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行合理控制房地产贷款增速，对限期整改不到位的，将进一步采取更加严厉的监管措施。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:16
短期难“戒掉”的依赖尽管监管层对于涉房贷款有着严格限制，但部分资金仍然绕道流入房市，对于一些银行而 ...

除了对公贷款之外，个贷领域的经营贷、消费贷通过各种方式最终又流回楼市的例子更不鲜见，这其中，贷款中介发挥了不小的作用。

2020年，以深圳为代表的一线城市楼市在疫情期间出现成交量、价格快速上涨的情况，市民戴着口罩抢千万豪宅的新闻刺激着大众的神经。媒体报道分析指出，经营贷大量违规流入楼市。

据作者统计，2020年，主要银行新增个人经营贷达到5953.71亿元，是2019年新增个人经营贷规模的近3倍。为支持被疫情冲击的小微企业，国家推动金融机构提供优惠利率的纾困贷款申请便捷，且贴息后利率低至3.65%，远低于当下5.3%左右的按揭贷款利率。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:16
除了对公贷款之外，个贷领域的经营贷、消费贷通过各种方式最终又流回楼市的例子更不鲜见，这其中，贷款中 ...

不过，较低的贷款门槛以及远低于房贷的利率被投资客盯上。北京一贷款中介刘文告诉作者，银行在疫情期间推出贴息政策，一些经营贷利率低至3.65%~3.85%，远低于当前5.2%的房贷利率。去年刘文经手的个人经营贷客户同比增加20%。刘文称，可以帮客户完成购买营业执照、垫资、公证、下户等全套流程，费用为贷款额的2%左右。

中银研究院指出，去年以来，为了对冲疫情的影响，央行实施了三次降准、LRP 等各类政策利率也不断下调，对中小微企业更是加大了金融支持力度，包括定向贷款支持和贷款贴息等政策。在各种贷款利息优惠、贴息政策实施背景下，一部分人利用获得的优惠贷款进行炒房，部分经营性贷款以各种方式违规进入楼市。这部分资金既无法监测，也加大了风险隐患。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:16
不过，较低的贷款门槛以及远低于房贷的利率被投资客盯上。北京一贷款中介刘文告诉作者，银行在疫情期间推 ...

这一现象引发监管关注。今年3月，银保监会、住建部、央行三部委联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行业金融机构加强审核和管理。

相似的一幕，在四年前就发生过。2017年10月，央行会同原银监会要求各地监管部门，防范消费贷款违规流入房地产，原则上不发放超过100万元或期限超过10年的个人消费贷款。这一要求的背景是，当年前7个月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，是前一年同期规模的3倍多。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:16
这一现象引发监管关注。今年3月，银保监会、住建部、央行三部委联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入 ...

钟飞对作者表示，住房按揭历来是个贷的投放主力，消费贷款则是比较缓慢增长，而很少会出现爆发式增长。“在房地产调控加码、住房按揭额度受限的情况下，多地出现新房价格低于周边二手房价格的情况，居民购房意愿依旧很强。”钟飞对作者表示，“消费贷和个人经营贷，或许只是名称的改变而已。”

监管人士殷铭介绍，此前现场多次检查发现，多数消费贷的发放对象是公务员、教师、国企员工。“这样的用户怎么会贷款来消费呢？”殷铭表示。“我不敢说全部，但应该有70%-80%的消费信贷被挪用流向了房地产。”

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:17
钟飞对作者表示，住房按揭历来是个贷的投放主力，消费贷款则是比较缓慢增长，而很少会出现爆发式增长。“ ...

央行在2020年第四季度《货币政策执行报告》中坦言，要激发国内消费潜力，但不宜靠发展消费金融来扩大消费。

钟飞告诉作者，当前银行普遍通过大数据发放信用贷款，贷款用途上会要求客户承诺不流向楼市和股市。但实际操作中，银行较难管控资金的具体流向。“去年资本市场行情好，许多贷款其实也流向了股市。”

今年3、4月份，北上广深四家银保监局先后公布了银行房贷自查结果，其中，北京涉嫌违规流入房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元；广州涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户；深圳提前收回了21笔、5180万元涉嫌违规贷款；上海发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:17
央行在2020年第四季度《货币政策执行报告》中坦言，要激发国内消费潜力，但不宜靠发展消费金融来扩大消费 ...

据《棱镜》作者统计，仅今年5月份，银保监会官网就公告了8起针对银行的行政处罚，处罚原因包括个人经营贷款、消费贷款管理不审慎，资金挪用于购房；个人消费贷款违规流入股市等等，罚款金额从几十万到几百万元不等。

“中国的城市化进程还在继续，房地产作为重要的支柱产业之一，仍然有较大的发展空间。这个市场会逐渐扩大，那么资金从何而来？占到金融体系七成资源的银行必不可少。不过银行在信贷投放中会更加审慎，选择实力更强、份额更高的房企合作。而小房企的日子会越来越难。”殷铭认为。

（文中陈航、钟飞、殷铭均为化名）

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北京或将继续加大多校划片力度 顶尖学区房交易停滞、中下等活跃

2021
07/16
07:13
中国经营报

本报记者 孟庆伟 北京报道

随着7月初北京西城区“多校划片”政策落地，备受关注的北京三大教育强区已全部实现划定时间后房产不再对应单校划片，多花几百万甚至上千万元购置的顶尖学区房，最后很可能无缘“牛小”。

北京学区房是否出现拐点？《中国经营报》记者采访获悉，近半个月来，西城顶尖学区房价出现“松动”，甚至大幅跳水，有德胜学区内的学区房降价超100万甚至近200万元待售。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:26
北京或将继续加大多校划片力度 顶尖学区房交易停滞、中下等活跃

2021

但受观望情绪影响，北京顶尖学区房的交易几乎处于停滞状态，反倒是中下等学区房成交量活跃。

实际上，从2014年开始，北京一直在弱化单校划片，强化多校划片，以缓解择校热与学区房热。而记者日前从北京部分区教委了解到，目前幼升小的政策导向已逐渐转向以多校划片为主，结合单校划片，未来在多校划片方面还将继续推进实施力度。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:26
但受观望情绪影响，北京顶尖学区房的交易几乎处于停滞状态，反倒是中下等学区房成交量活跃。实际上，从20 ...

不只是北京，目前全国都在加快进行学区改革，从严治理学区房热，让高价学区房与名校解绑，学区房的炒作泡沫正被挤出。

可以预见，在“房住不炒”、推进基本公共教育均等化的政策导向下，学区房的调控将处于焦点。尤其是未来两年，小学入学人口刚性增长将给入学政策带来更大挑战，无论是北京还是全国，2022年和2023年，都将迎来幼升小入学高峰。学区房何去何从，将是一个牵一发而动全身的问题。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:26
不只是北京，目前全国都在加快进行学区改革，从严治理学区房热，让高价学区房与名校解绑，学区房的炒作泡 ...

多校划片力度或将继续加大

当北京20万元一平方米的学区房和10万元一平方米的学区房在一起摇号，是什么样的情形？

7月初，随着北京西城区幼升小入学政策落地，家长们发现，“多校划片”动真格的了，对今年9月份入小学的孩子来说，2020年7 月31日(以下也简称“7·31”)后新购置的西城区房产不再对应单校登记入学，而是学区内甚至是跨学区多校划片。