各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

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棱镜｜超7成消费贷流向房地产？银行发力“戒”房贷，按揭找关系都难批

2021
07/16
08:04
腾讯新闻棱镜

                               
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作者 | 周纯子 肖望

编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室

7月9日，央行推出了略超出市场预期的全面降准，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:07
棱镜｜超7成消费贷流向房地产？银行发力“戒”房贷，按揭找关系都难批

2021

降准资金是否还会大规模流入楼市？中银证券全球首席经济学家管涛日前接受腾讯新闻《原子智库》访谈时表示，在“三条红线”、打击经营贷违规流入房地产等监管政策相继出台、和房住不炒的原则没有松动的大背景下，市场普遍预计房地产景气即将回落。当房价失去上涨动力后，房地产投资热情会下降。

按照央行的设想，释放出来的资金将流入中小企业、绿色发展、科技创新等政策支持的领域。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:07
降准资金是否还会大规模流入楼市？中银证券全球首席经济学家管涛日前接受腾讯新闻《原子智库》访谈时表示 ...

过去十年间，北京的房价从平均2.2万元/平米上涨至6.6万元/平米，深圳的房价从1.5万元/平米上涨到9万元/平米，银行房地产贷款规模也不断膨胀，新增贷款比重一度占到银行各项贷款的近一半。另外，个人按揭贷款由于低风险、低成本消耗、相对高利率和高回报等特点，也促使银行将大量的信贷增量资源向此倾斜。

央行发布的金融机构贷款投向统计报告显示，房地产贷款余额从2011年末的10.73万亿元，到2015年增至21.01万亿元，2021年一季度末，房地产贷款余额达到50.03万亿元。尤其在最近五年，房地产贷款增长迅猛。

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过去十年间，北京的房价从平均2.2万元/平米上涨至6.6万元/平米，深圳的房价从1.5万元/平米上涨到9万元/平 ...

不可忽视的是，不少金融机构或个人仍通过个人消费贷、经营贷、供应链融资、银行理财、信托、并购贷款等多种名目，让资金继续流向房地产，且并不反映在房地产贷款中。

而今，在政策的层层限制下，银行开始尝试“戒掉”房贷。

继去年8月，住建部、央行约谈重点房企，提出房企资金监测和融资管理规则的“三条红线”后，2020 年 12 月， 央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。根据不同的机构类型，划分不同的房地产贷款集中度。

有压降就有增加。从房地产领域溢出来的贷款，如今对公正在流向制造业、普惠金融等领域，零售则向消费信贷、小微贷转型。疫情之下，如何寻找优质资产成为各家银行的一项新考验。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:07
不可忽视的是，不少金融机构或个人仍通过个人消费贷、经营贷、供应链融资、银行理财、信托、并购贷款等多 ...

银行真“戒”得掉房贷吗？

涉房贷款“僧多粥少”

“现在就是僧多粥少，要是放款容易的话就不会有那么多人来找关系了。”一家国有大行华东地区某支行行长苦笑道，他们在行内属于规模较大、比较重要的支行，平时政策和额度会向他们倾斜，但目前他们房贷的储备项目有几个亿的规模，批下来的额度却不足4成。

据《棱镜》作者了解，一些银行对于房地产贷款增速的要求是零增长，对其规模和指标都有严格的限制。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:08
银行真“戒”得掉房贷吗？涉房贷款“僧多粥少”“现在就是僧多粥少，要是放款容易的话就不会有那么多人来 ...

一家股份制银行华南某分行行长在近期的一场交流会上提到，这两年银行对公贷款的变化非常大，过去银行对房地产的支持比较多，但2019、2020这两年该分行的对公房地产贷款占比维持在24%左右，“实质上总量还是负增长的”。

无论是按揭贷款还是房地产商的开发贷，涉房类贷款正在迅速降温。

2020年12月31日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》的通知，规定中资大型银行的房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为40%、32.5%；中资中型银行的占比上限分别为27.5%、20%，并设置了2-4年的过渡期。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:08
一家股份制银行华南某分行行长在近期的一场交流会上提到，这两年银行对公贷款的变化非常大，过去银行对房 ...

                               
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据《棱镜》作者统计，截至2020年末，大型中资银行中建设银行和邮储银行个人住房贷款占比超标，其中建设银行超标2.32个百分点获4年过渡期，而邮储银行超标1.11个百分点获2年过渡期。中资中型银行中，招商银行和兴业银行超标较多，无论是个人住房贷款还是房地产贷款占比均需要大幅压降。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:08
据《棱镜》作者统计，截至2020年末，大型中资银行中建设银行和邮储银行个人住房贷款占比超标，其中建设银 ...

                               
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“超标的银行会非常难受。集中度管理从总量上控制了房贷规模，加上近几年的严厉处罚，对银行还是很有震慑作用的。”某股份行华南地区分行行长陈航对作者表示，“我们这里产业不太发达，过去房地产是主要的投放领域之一。严格约束房地产投放后，要么接受业绩下滑，要么被监管频频约谈，甚至影响到任职资格。”

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:08
“超标的银行会非常难受。集中度管理从总量上控制了房贷规模，加上近几年的严厉处罚，对银行还是很有震慑 ...

在银保监会6月1日召开的“近期监管重点工作新闻通报”会上，银保监会统信部副主任刘忠瑞介绍称，到今年4月末，房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，2021年以来持续低于各项贷款增速。银行业金融机构房地产贷款集中度同比下降0.5个百分点，已经连续7个月下降，6家国有大型银行全部实现集中度下降，其他各类银行的集中度总体上也呈现了下降的趋势。7月14日，在国新办举行的新闻发布会上，刘忠瑞介绍，上半年房地产贷款增速降至10.3%，继续低于全部贷款增速。

一位国有大行华中地区某分行行长此前告诉《棱镜》作者，目前银行对房地产开发贷款实行总量管理、客户准入管理、区域管理三大措施。具体而言，2020年该省的开发贷款不能超过260亿元；只有在全国排名靠前的开发商才能准入，一些当地的地市级的开发商很难再拿到贷款；且银行只做当地市区的开发贷，不再涉足其他城市等等。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:09
在银保监会6月1日召开的“近期监管重点工作新闻通报”会上，银保监会统信部副主任刘忠瑞介绍称，到今年4 ...

华南一家股份行对公信贷经理也提到，由于各家银行按总投放的比例来控制房地产贷款，现在银行房地产贷款的项目很少，基本没有额度。以他们行为例，目前还能拿到房地产贷款的企业，需要满足排名前三十的地产商、长期和银行有业务合作、一二线城市好地段的好项目等条件。

而对于中小房企而言，不仅自身很难获得市场融资，甚至连旗下的其他业务也会受到影响。湖北一家绿色纤维材料公司的负责人对作者表示，原本他们想做一笔定向增发，所有材料准备就绪，结果赶上证监会对于涉房企业再融资暂不推进审核的政策，因为他们的大股东是一家房企上市公司。最终他们只能通过银行信贷来获得部分资金支持。

“如果不是涉及到房地产企业的话，我们完全可以通过定增、发债来解决资金问题。”该负责人称。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:09
华南一家股份行对公信贷经理也提到，由于各家银行按总投放的比例来控制房地产贷款，现在银行房地产贷款的 ...

“围堵”开发贷

一份来自中国银行研究院梳理的房地产新增贷款比重变化图显示，2018年以来，随着房地产融资政策的收紧，房地产新增贷款(包括个人住房按揭和房地产开发贷款在内的全口径房地产贷款)占全部新增贷款的比重已由2016年45%的最高点降至2020年前三季度的23.9%，降幅明显。

                               
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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:09
“围堵”开发贷一份来自中国银行研究院梳理的房地产新增贷款比重变化图显示，2018年以来，随着房地产融资 ...

据《棱镜》作者梳理，新增房地产开发贷在近十年间始终处于银行新增企业信贷的前列，仅2016年新增投放有所减少。

2018年，主要银行新增房地产开发贷7438.12亿元，房地产成为银行对公投放规模最多的行业。此后，房地产开发贷逐年回落，2020年新增房地产开发贷为5977.06亿元。

不过，在多位银行业人士眼中，上述开发贷规模显然不足以支撑房地产业的高速发展。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:09
据《棱镜》作者梳理，新增房地产开发贷在近十年间始终处于银行新增企业信贷的前列，仅2016年新增投放有所 ...

“条条大道通地产。就看你怎么包装。”陈航对作者称，“七八年前，本地一家医药上市公司借款，我很清楚这笔资金是流向了它旗下的房地产子公司。但我还是借了。”陈航告诉作者，在银行报表上，这笔贷款记录在医药行业。

“那几年，房子根本不愁卖，房地产商利润率也高，更高的利率成本也能承受。而制造业的利润比刀片还薄。”陈航表示，“从我的考核上来说，借给地产商不仅安全，业务能快速起量，而且一亿贷款能多挣几百万利息。”

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:10
“条条大道通地产。就看你怎么包装。”陈航对作者称，“七八年前，本地一家医药上市公司借款，我很清楚这 ...

2016年成为房地产商的分水岭。监管部门要求，自2016年起开发商必须以自有资金拿地，银行停止发放储备贷款。此后监管部门三令五申要求金融机构收紧房地产开发信贷资源，调整信贷结构，但难以抑制银行为地产商放贷的冲动。

“对于支行来说，要是接到一个地产项目，就是起码十几亿的大单。配套提供按揭贷款，零售业务也有了，还能给客户提供装修分期。一个项目就能吃好几年。”某国有大行分行人士钟飞对作者表示，严监管下，银行为地产商融资依然动力十足。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:10
2016年成为房地产商的分水岭。监管部门要求，自2016年起开发商必须以自有资金拿地，银行停止发放储备贷款 ...

华东地区某金融监管部门人士殷铭则告诉作者，前几年监管手段有限，也没有穿透式监管的理念。监管部门主要依靠银行提供的报表来核查银行信贷是否合规，而反映在银行报表上的数字，总是显示其房地产贷款在下降，信贷结构在持续优化。

据他介绍，在开展影子银行整顿前，银行资金通过信托、资管计划等多种业态流向开发商。“规模庞大的影子银行里，一大部分和房地产融资有关。”

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:10
华东地区某金融监管部门人士殷铭则告诉作者，前几年监管手段有限，也没有穿透式监管的理念。监管部门主要 ...

2017年开始，监管部门集中整治不规范的同业、理财和表外业务，2018年资管新规落地实施。近两年，银保监会、各地银保监局加大对银行违规的处罚，其中一项重要理由就是信贷资金违规流入房地产。

“出台贷款集中度管理的背景是，影子银行等其他途径流向房地产的通道已经被堵上。投向房地产的贷款，都被归拢到同一项科目中。”华东某城商行行长对《棱镜》作者表示。

郭树清在6月10日的陆家嘴论坛上介绍，我国影子银行规模已较历史峰值压降20万亿元，但存量规模依然较大，稍有不慎就极易反弹回潮。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:11
2017年开始，监管部门集中整治不规范的同业、理财和表外业务，2018年资管新规落地实施。近两年，银保监会 ...

银保监会5月21日通报，对中国银行、华夏银行、渤海银行、招商银行、东亚银行(中国)有限公司5家银行重罚3.66亿元，很重要的原因就是违规开展房地产融资业务。典型的违规方式包括规发放并购贷款，同业投资、理财资金等违规投向地价款或“四证”不全的房地产项目，向房地产开发企业发放贷款未记入房地产开发贷款科目等。

“现在监管手段升级，说一套做一套行不通了。”殷铭告诉作者。

“一览无余。”曾看过监管系统的陈航介绍，“现在监管系统内的银行账户打通，资金的流转一清二楚，尤其是流向地产的贷款。可以说，现在银行的罚单增多，主要就是监管科技能力的升级。”

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:11
银保监会5月21日通报，对中国银行、华夏银行、渤海银行、招商银行、东亚银行(中国)有限公司5家银行重罚3. ...

遏制按揭贷款

住房按揭贷款也遭遇同样的遏制。

前述国有大行华东地区某支行行长告诉《棱镜》作者，现在银行的住房按揭贷款和个人经营贷“很难很难”放，前者是因为有了房地产贷款集中存管度上限，银行对房贷有了整体额度的控制；后者是因为严查经营贷款流入方式，银行端实际上很难监管资金真正的、所有的流向。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:12
遏制按揭贷款住房按揭贷款也遭遇同样的遏制。前述国有大行华东地区某支行行长告诉《棱镜》作者，现在银行 ...

长久以来，按揭贷款由于有抵押、期限长、收益相对较高，且能帮助银行筛选出优质客户，成为银行个贷领域最重要的基础资产。央行统计显示，截至2021年一季度末，个人住房按揭贷款余额35.67万亿元，在金融机构贷款余额中占比19.77%。

商业银行自1998年开始全面推行个人住房按揭贷款业务，但却是在近十年才迎来快速爆发。作者统计，自2010年以来，14家主要商业银行新增信贷投向按揭贷款规模快速攀升，银行逐渐对房贷“上瘾”。在创纪录的2016年，主要商业银行过半新增信贷投向按揭贷款。2020年，主要银行新增按揭贷款29800.06亿元，占新增信贷的28.04%。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-7-17 22:12
长久以来，按揭贷款由于有抵押、期限长、收益相对较高，且能帮助银行筛选出优质客户，成为银行个贷领域最 ...

有国有大行零售业务负责人表示，在发展不均衡、经济下行风险加大时，个人零售业务相对抗风险能力比较强，对银行整体业务起到支撑稳定作用。

“按揭贷款可以快速做大零售业务规模。而通过按揭业务接触到客户后，随着客户财富不断增长，还可以继续开发理财、消费信贷等业务，进一步挖掘零售客户的价值。”陈航表示，“不同于生产型企业生命周期短、风险大的特点，零售业务的优势在于细水长流。”