各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-10-16 20:37
在某长期跟踪地产板块的固定收益分析师看来，投资人很难有争取到更好展期条件的机会，对于房企来说，债券 ...

不过，对房企来说，当前推进债务展期可避免出现实质性违约，并推动经营性现金流的改善，但平安证券固收分析师刘璐认为，房企所面临的困局核心还是看地产企业销售现金流能否修复，存量资产能够盘活，能否引来增量融资现金流。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-10-16 20:37
不过，对房企来说，当前推进债务展期可避免出现实质性违约，并推动经营性现金流的改善，但平安证券固收分 ...

近来，随着各种政策红包、各地楼市松绑政策的出台，房地产销售已开始呈现出弱复苏的态势。克而瑞数据显示，9月百强房企单月销售规模环比增长10%。

银河证券研报指出，9月底以来，政策端发力稳楼市、扭预期，多部门出台下调利率、个税退税等措施，刺激刚需及改善性需求、稳定预期，政策效果将逐步显现，四季度销售将继续保持弱复苏态势。

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易纲：推动“保交楼”专项借款加快落地，促进房地产平稳健康发展

2022
10/14
08:43
界面新闻

中国人民银行官微消息，2022年10月13日，二十国集团（G20）轮值主席国印度尼西亚以线上线下结合的方式，在美国华盛顿主持召开今年第四次G20财长和央行行长会议，为11月G20领导人巴厘岛峰会做成果准备，会后发布了主席会议总结。会议主要讨论了全球经济、国际金融架构、可持续金融、金融部门改革、基础设施投资、国际税收等议题。人民银行行长易纲以视频连线方式出席会议。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-10-16 22:08
易纲：推动“保交楼”专项借款加快落地，促进房地产平稳健康发展

2022

会议认为，受疫情、通胀、地缘局势以及能源和粮食价格上涨等系列因素影响，全球经济复苏持续放缓，风险进一步上升。各方同意加强政策协调和沟通，提高财政应对措施的灵活性和精准度，加强对绿色和数字等领域的支持，妥善把握货币政策节奏、稳定通胀预期，合作维护金融稳定，防范溢出效应，推动全球经济共同实现强劲复苏。各方重申支持推动低收入国家经济复苏。会议肯定了落实转借特别提款权的进展，欢迎国际货币基金组织（IMF）韧性与可持续性信托投入运作，为有需要的国家提供长期资金支持。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-10-16 22:08
会议认为，受疫情、通胀、地缘局势以及能源和粮食价格上涨等系列因素影响，全球经济复苏持续放缓，风险进 ...

各方重申将继续落实好关于债务处置的共同框架，强调私人债权人和其他官方债权人应以可比方式共同参与债务处置。会议承诺维护以IMF为中心的全球金融安全网，推动在2023年底如期完成IMF第16次份额总检查。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-10-16 22:09
各方重申将继续落实好关于债务处置的共同框架，强调私人债权人和其他官方债权人应以可比方式共同参与债务 ...

会议一致通过《2022年G20可持续金融报告》，支持G20可持续金融工作组在制定转型金融框架、完善金融机构净零排放承诺、发展可持续金融工具等领域取得的成果。会议欢迎各方在落实《G20可持续金融路线图》上取得的进展，呼吁进一步加强落实，共同促进金融支持绿色低碳转型。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-10-16 22:09
会议一致通过《2022年G20可持续金融报告》，支持G20可持续金融工作组在制定转型金融框架、完善金融机构净 ...

会议强调，要提高全球金融体系应对风险的能力，同意继续通过政策协调和标准落实维护全球金融稳定。各方支持从数据、披露、评估等角度应对气候变化带来的金融风险，欢迎金融稳定理事会在完善加密资产监管协调方面开展的工作，同意继续推动数字普惠金融在支持经济可持续和包容性发展上发挥积极作用。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-10-16 22:09
会议强调，要提高全球金融体系应对风险的能力，同意继续通过政策协调和标准落实维护全球金融稳定。各方支 ...

易纲在发言中介绍了中国经济形势和货币政策立场，表示中国物价水平基本稳定，人民银行将加大稳健货币政策实施力度，为实体经济提供更有力支持，重点发力支持基础设施建设，支持金融机构发放制造业等重点领域设备更新改造贷款，同时推动“保交楼”专项借款加快落地使用，促进房地产市场平稳健康发展。易纲对G20债务处置共同框架的落实进展表示欢迎，表示中方将继续与各方共同做好落实工作，私人部门债权人应按可比方式参与，并欢迎IMF关于在支付领域建立新的全球公共基础设施、增强国际货币体系韧性的提议。易纲感谢各方支持人民银行牵头制定G20关于金融支持高碳行业有序转型的政策框架以及《2022年G20可持续金融报告》，期待继续与各方推进G20可持续金融工作。

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中国到底盖了多少房子

2022年10月12日 22:15 第一财经网作者：刘劲, 陈宏亚

　　当我们判断房地产市场到底有没有泡沫，或者泡沫有多大，我们可以看房子的价格和居民收入的比例，也可以看房地产的供需关系。本文主要讨论后者。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-10-17 20:51
中国到底盖了多少房子

2022年10月12日 22:15 第一财经网作者：刘劲, 陈宏亚

　　房地产的供需关系可以用两种方法来观察。一种是用静态的方法，我们可以看一共盖了多少房子，每人平均的居住面积是多大。第二种是用动态的方法，我们可以看房地产的增长速度，同时把它和人口的增长速度做比较。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-10-17 20:52
　　房地产的供需关系可以用两种方法来观察。一种是用静态的方法，我们可以看一共盖了多少房子，每人平均 ...

　　研究房地产的一个很大问题是统计数据不完整、不精确，不同的数据来源出入很大。这也跟中国的住房性质的多样性有关：实际上我们平时所关注的城市里的商品房只是整个中国房地产供给的一小部分，大部分的住房属于保障房（包括经济适用房、共有产权房、棚改安置房、廉租房、公租房）或者自建房（拥有自有土地的单位和个人，通过雇用他人施工而建造的房屋）。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-10-17 20:52
　　研究房地产的一个很大问题是统计数据不完整、不精确，不同的数据来源出入很大。这也跟中国的住房性质 ...

　　对房地产供给的动态观察

　　我国有关住宅竣工面积的统计有三种主要数据源。第一种来自《建筑业统计年鉴》，统计的是建筑企业完成的住宅竣工面积（建筑业口径）。第二种来自《固定资产统计年鉴》，统计的是房地产企业完成的全社会住宅竣工面积（房地产口径）。第三种来自《房地产统计年鉴》或《固定资产统计年鉴》中的房地产开发部分，统计的是每年商品房住宅竣工面积（商品房口径）。从规模上看，三种口径相差甚远：从2004年至2020年，建筑业口径下共计竣工350亿平方米，房地产全社会口径下共计竣工275亿平方米，商品房口径下共计竣工110亿平方米。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-10-17 20:52
　　对房地产供给的动态观察
　　我国有关住宅竣工面积的统计有三种主要数据源。第一种来自《建筑业统计 ...

　　由于商品房只是房地产的一种，我们的分析必须依赖建筑业口径和房地产口径的数据。我们发现，从2004年至2010年，建筑业口径明显小于房地产口径，该期间建筑业口径累计竣工85亿平方米，房地产口径累计竣工106亿平方米；2011年至2020年，情况相反，建筑业口径明显大于房地产口径，该期间建筑业口径累计竣工264亿平方米，房地产口径累计竣工169亿平方米。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-10-17 20:52
　　由于商品房只是房地产的一种，我们的分析必须依赖建筑业口径和房地产口径的数据。我们发现，从2004年 ...

　　形成这种差异的原因有两个：第一，建筑业口径只统计具有建筑业资质的企业所施工完成的竣工面积，由资质外建筑企业承建的，不在统计范围内，但是后者承建的比例越来越小。这一点可以通过农村建筑队的产值情况来印证，农村建筑队的资质等级一般在四级以下，从1985年至2001年，我国农村建筑队的总产值占全部建筑产值的比重从31.5%下降到23%，2002年以后统计局没有再公布农村建筑队的产值，但是我们有理由相信，这种下降的趋势是持续的。所以，在2004年至2010年期间，房地产口径比建筑业口径遗漏的部分更少，这段时间应该采纳房地产口径的数据。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-10-17 20:52
　　形成这种差异的原因有两个：第一，建筑业口径只统计具有建筑业资质的企业所施工完成的竣工面积，由资 ...

　　第二，从2011年开始，建筑业口径大于房地产口径，而且差距越来越大，统计局的解释是，建造房屋不一定都通过房地产企业，但通过建筑业企业的情况比较普遍，因此建筑业口径略大。这个解释是可信的，比如自建房就不太可能通过房地产企业建造，但大都会经由建筑企业建造。我国还存在着为数不小的小产权房。小产权房是指在农村集体土地上建造的房子，这类房子尽管有乡或村一级政府颁发的产权证，但由于未经土地、规划、建设等主管部门许可，没有缴纳土地出让金等相关税费，从而无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。小产权房更有可能通过建筑企业建造从而统计在建筑业口径下，而不是房地产企业。所以，在2010年至2020年期间，尽管建筑业口径仍然遗漏了资质外企业承建的部分，但是相比房地产口径遗漏的要少，这段时间应该采纳建筑业口径。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-10-17 20:53
　　第二，从2011年开始，建筑业口径大于房地产口径，而且差距越来越大，统计局的解释是，建造房屋不一定 ...

　　综上所述，从2004年至2010年，按照房地产口径，我国累计竣工住宅面积106亿平方米，年均竣工15亿平方米；2011至2020年，按照建筑业口径，累计竣工264亿平方米，年均竣工26亿平方米；两者合计，17年间，总共竣工371亿平方米，平均每年竣工22亿平方米。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-10-17 20:53
　　综上所述，从2004年至2010年，按照房地产口径，我国累计竣工住宅面积106亿平方米，年均竣工15亿平方 ...

　　对房地产的静态观察

　　关于住宅总面积的统计也有两个数据源。第一个是国家统计局每隔10年进行的人口普查，目前官网上可以直接获得2000年、2010年和2020年三次人口普查结果。普查分为短表和长表，短表是住户的大致信息，由全部住户填写，包括家庭户数和人数，以及每户住房建筑面积，只需用家庭总户数乘以户均建筑面积就可以得到全国家庭户的住宅建筑总面积；长表是更加详细的信息，包括住宅建筑类型、建成年代、住宅设施状况（厨卫等）、住房来源（购买/自建等）、房租费、户主信息等，长表只在全部住户中抽取10%填报。统计局每隔5年还会进行一次1%的人口抽样调查，除样本量与普查不同外，调查的内容完全一致。但是，普查和抽样调查只提供家庭户的住宅情况，不包含集体户。根据2020年的普查结果，全国家庭户住宅建筑总面积约542亿平方米，其中，城市185亿平方米，镇124亿平方米，农村233亿平方米。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-10-17 20:53
　　对房地产的静态观察
　　关于住宅总面积的统计也有两个数据源。第一个是国家统计局每隔10年进行的人 ...

　　第二个住宅总面积来自统计局发布的《城乡住户一体化调查》，该调查每年在全国范围内抽选1800多个调查县/市/区、共16万户，只发布城镇和农村人均住宅建筑面积，必须乘以人口数才能得到总住宅建筑面积。2019年，我国城镇人均住宅建筑面积为39.8平方米，乘以城镇人口约8.8亿，城镇住宅总面积约350亿平方米。农村人均住宅建筑面积48.9平方米，人口5.2亿，住宅总面积254亿平方米。加上城镇的面积，全国住宅建筑总面积约604亿平方米。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-10-17 20:53
　　第二个住宅总面积来自统计局发布的《城乡住户一体化调查》，该调查每年在全国范围内抽选1800多个调查 ...

　　把两组数据进行对比，显然人口普查的结果小了最少60亿平方米。我们认为集体户住宅是形成这种差异的重要原因。人口普查只包括家庭户的住宅情况，不包括集体户。集体户以一个住房单元为一户进行登记，成员之间仅限于集体居住共同生活，没有家庭关系。我国集体户分为四类：现役军人、学校集体户口、单位集体户口和人才市场集体户口。2020年，我国属于集体户的人口总数约1.2亿。假设这类人群的人均居住面积与城镇人均水平一样（39.8平方米），则总住宅建筑面积约48亿平方米，加上普查住宅总面积的542亿平方米，就是590亿平方米，这和城乡住户调查的数据相仿。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-10-17 20:54
　　把两组数据进行对比，显然人口普查的结果小了最少60亿平方米。我们认为集体户住宅是形成这种差异的重 ...

　　动态和静态观察的逻辑自洽

　　我们得到的动态和静态观察的数据是否能够逻辑自洽？我们可以按如下方式进行估算：2020年住宅存量=2010年普查基数+累计竣工数-累计拆迁数。