各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-29 22:11
　　具体来说，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。而公用建筑面积一般由以下两部分 ...

　　“公摊面积”多少算合理？由谁来测算？

　　了解了公摊面积究竟是什么，再来看看，公摊面积在多大范围内才算合理？又由谁来测算？

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　　公摊面积在多大范围内算是合理，国家目前并没有明确的规定，在实际操作过程中，这一点往往容易产生纠纷。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-29 22:12
　　“公摊面积”多少算合理？由谁来测算？　　了解了公摊面积究竟是什么，再来看看，公摊面积在多大范围 ...

　　北京市房地产法学会副会长 赵秀池：老百姓对公摊面积的认知还不是完全了解，因为它专业性很强。

　　那么公摊由谁来测算呢？一般情况下，一个住宅小区的公摊数据需要经过以下程序：一个是设计单位的图纸测算，一个是主管部门对公摊的核算，在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。目前，涉及公摊测量，我国共有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》2个国家标准，但由于一些地方还没有建立多测合一体系，缺乏第三方的监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-29 22:12
　　北京市房地产法学会副会长 赵秀池：老百姓对公摊面积的认知还不是完全了解，因为它专业性很强。　　 ...

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 虞晓芬：公摊面积的计算很复杂，我们相关信息的公开化程度还不够高，透明度不够，所以也引起了一些不必要的麻烦。

　　此外，目前不少商品房采用的是预售制，普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息，这也为最终到手的公摊增加了不确定性。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-29 22:12
　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 虞晓芬：公摊面积的计算很复杂，我们相关信息的公开化程 ...

　　签购房合同时 应注意公摊的哪些信息？

　　我们看到，国家目前对住宅的公摊面积并没有设置上限和下限，但这并不意味着公摊面积可以任由开发商随意设定。购房人在前期签订购房合同时，应该特别留意哪些关于公摊面积的信息呢？

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毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-29 22:12
　　签购房合同时 应注意公摊的哪些信息？　　我们看到，国家目前对住宅的公摊面积并没有设置上限和下限 ...

　　其实，在《商品房销售管理办法》中，对于房屋面积缩水是有明确要求的。《办法》中明确指出，出现误差，按照面积误差比绝对值3%这个标准，多退少补。简单说，就是合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。因此，在长期从事处理房地产纠纷案件的律师黄罗平看来，购房人在前期签订购房的时候，一定要注意根据政策细化买卖合同的条款。比如，目前开发商在售楼处都必须公开房屋面积预测报告或实测报告，购房者可以从这个报告中查出拟购买的房屋的相关面积数据，由此算出公摊比例。在必要时，购房人可以在签订商品房买卖合同时签订补充协议，就公摊面积及相应的违约责任进行补充约定，以便更好地维护自身的合法权益。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-29 22:13
　　其实，在《商品房销售管理办法》中，对于房屋面积缩水是有明确要求的。《办法》中明确指出，出现误差 ...

　　广东连越律师事务所高级合伙人 黄罗平：购房者在购房的时候，一定要实地去看，并且要详细了解，因为开发商公布的这些信息，他可能不会一次性公布，并且有必要的时候也要咨询专业人士，也可以去房管局查询这些公摊面积的实际情况。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-29 22:13
　　广东连越律师事务所高级合伙人 黄罗平：购房者在购房的时候，一定要实地去看，并且要详细了解，因为 ...

　　收房时发现房屋面积缩水 业主如何维权？

　　刚才提到了在签订购房合同时的注意事项，那么，如果收房后出现房屋面积缩水、公摊面积增加的情况，业主又该如何维权呢？

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　　在收房后，假如对公摊有异议，购房者可以携带购房合同、建筑施工图，房屋销售或者分割方案等，到房产测绘中心申请面积鉴定。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-29 22:55
　　收房时发现房屋面积缩水 业主如何维权？　　刚才提到了在签订购房合同时的注意事项，那么，如果收房 ...

　　广东连越律师事务所高级合伙人 黄罗平：我们说一般正确寻求法律帮助的话，你首先要把你受损害的证据要固定好，第一个方面就是说开发商他在进行报建的时候，报建的公摊面积到底有多少，第二个就是说把开发商当初给你做的承诺，证据可以准备好，第三个向相关的行政主管部门进行投诉，最后环节才是依法向人民法院提起诉讼。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-29 22:56
　　广东连越律师事务所高级合伙人 黄罗平：我们说一般正确寻求法律帮助的话，你首先要把你受损害的证据 ...

　　“公摊面积”易引发纠纷 是否能取消？

　　既然公摊面积容易引发纠纷，那么，公摊面积到底能不能取消呢？

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　　有观点认为，在商品房销售中附加公摊面积虽是全国普遍现象，但公摊面积缺乏法律依据和制度约束，特别是部分开发商利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算的能力，不断推高公摊面积和公摊系数，让购房者很受伤，因此建议取消公摊。而在业内人士看来，取消不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。因为在《商品房销售管理办法》中明确指出：分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-29 22:56
　　“公摊面积”易引发纠纷 是否能取消？　　既然公摊面积容易引发纠纷，那么，公摊面积到底能不能取消 ...

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 虞晓芬：（目前）按照建筑面积来进行计价或者产权确认，也是对老百姓权益的一个保护，因为公用部分也是属于我们老百姓所有的，还是有它的合理性的。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-29 22:56
　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 虞晓芬：（目前）按照建筑面积来进行计价或者产权确认， ...

　　而从购房人的角度来说，公摊面积在某种程度上也代表着小区品质。公摊面积太小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户，公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-29 22:56
　　而从购房人的角度来说，公摊面积在某种程度上也代表着小区品质。公摊面积太小，可能意味着狭窄的电梯 ...

　　此外，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。因此，完全取消公摊，在实践过程中会出现很多困难和问题。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-29 22:12
　　“公摊面积”多少算合理？由谁来测算？　　了解了公摊面积究竟是什么，再来看看，公摊面积在多大范围 ...

工人日报评论：公摊，需要阳光和标准

2022年08月27日 07:27 北京日报客户端

　　住房公摊“刺客”，是近期热议的话题，很多网友表示，不希望购买公摊率过高的房屋，不希望用积蓄支付“看不见摸不着“的公摊面积。相关报道>>>《110平方米的房子“到手”仅61平方米 记者调查公摊面积是否取消之争》

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 18:16
工人日报评论：公摊，需要阳光和标准

2022年08月27日 07:27 北京日报客户端

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女子买120平新房公摊面积约40平一眼望去比客厅还宽敞，孩子坐在走廊当家

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 18:16
女子买120平新房公摊面积约40平一眼望去比客厅还宽敞，孩子坐在走廊当家

　　其实，公摊设计初衷，并非“看不见摸不着”，其计价本来是为了区分不同楼宇公共设施质量的差异。如果公摊是阳光且公平的，公摊率高的住房，必然会在电梯井、公共过道部分有更宽松的空间，这也影响了居住舒适度。如果完全忽略“公摊面积”参数，一梯过多户、过道“错车”困难，甚至邻居之间的“打架门”，都有可能成为问题。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 18:16
　　其实，公摊设计初衷，并非“看不见摸不着”，其计价本来是为了区分不同楼宇公共设施质量的差异。如果 ...

　　换言之，“公摊面积”是一个重要参数，体现了公共空间和设施情况。但在现实中，公摊计算不够透明，使得个别开发商可能会玩“猫腻”，比如虚报公摊面积，将公摊面积的设施改建为其他盈利设施。

　　网上有声音建议取消公摊，但要意识到，更改定价模式是有社会成本的，这不仅包括短期内住房价格计算混乱，也包括依据面积计算的其它费用，如物业费、取暖费等。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 18:16
　　换言之，“公摊面积”是一个重要参数，体现了公共空间和设施情况。但在现实中，公摊计算不够透明，使 ...

　　更为关键的是，业主购买的“公摊面积”，是属于业主共有的建筑区分所有权，如果业主不再为公摊面积付款，那么这一部分的产权问题将成为新问题。也就是说，如果选择放弃为“公摊面积”支付费用，那么在小区公共区域改为经营设施时，业主们是否也会失去基于公共产权维权的法律基础？如果缺少了公摊这一参数，如何从制度层面保障各种层次的住房，其公共区域的舒适度满足一定标准？

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 18:17
　　更为关键的是，业主购买的“公摊面积”，是属于业主共有的建筑区分所有权，如果业主不再为公摊面积付 ...

　　正因如此，讨论公摊“刺客”，核心并不在于公摊去留，因为其带来的社会、经济和法律问题远比一般人想象得复杂。真正要讨论的是，公摊计算如何阳光，公摊区域的建设如何规范，以及业主共有的建筑区分所有权的权益保护。在现实中，个别开发商和物业公司将“公摊面积”用于经营且未向业主分红的情况是存在的。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 18:17
　　正因如此，讨论公摊“刺客”，核心并不在于公摊去留，因为其带来的社会、经济和法律问题远比一般人想 ...

　　在公摊的计算方面，开发商、物业公司在业主面前具有绝对的信息优势，业主能知道的仅是房产证载明的建筑面积，公摊到底是多少，除非装修公司丈量，业主难以知情。而作为在房产证上载明的房屋外，对整体建筑均有“建筑物区分所有权”的业主来说，仅知道建筑面积的数字是远不够的，在开发商等企业面前，业主无法保证自身对公共部分有足够的知情权。只有业主有知情权，才能更好地维护其在建筑物区分所有权上的对应权益。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 18:17
　　在公摊的计算方面，开发商、物业公司在业主面前具有绝对的信息优势，业主能知道的仅是房产证载明的建 ...

　　而满足这种知情权，其实在技术上并不困难，比如，可否要求开发商将公摊面积的具体计算依据向有关部门备案，并可提供给业主查询？公摊到底是多少，需要阳光，需要标准，公摊面积上的权益，同理。

　　来源：工人日报