各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:10
　　根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面 ...

　　但《商品房销售管理办法》进一步规定，即便按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价，商品房买卖合同中也应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　“房地产项目开发建设和销售过程中，公摊面积客观存在，必然要有部分或全体业主分摊。”一位法律从业者表示。

　　青岛市当地有关部门在答复一位业主投诉时称，这3栋超高层住宅楼销售房屋按建筑面积计价，不适用按套（单元）计价房屋合同需附详细尺寸的商品房销售管理规定。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:11
　　但《商品房销售管理办法》进一步规定，即便按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价，商品房买卖合同 ...

　　今年3月份，住建部就已起草完成《住宅项目规范》第三次向社会公开征求意见。据记者了解，《住宅项目规范》（征求意见稿）在2019年首次公布时，其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”相关规定受到广泛关注，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应以套内使用面积来进行交易。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:11
　　今年3月份，住建部就已起草完成《住宅项目规范》第三次向社会公开征求意见。据记者了解，《住宅项目 ...

　　同时，《住宅项目规范》（征求意见稿）在附注起草说明中对此解释，本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:11
　　同时，《住宅项目规范》（征求意见稿）在附注起草说明中对此解释，本条是居民关注的焦点问题，关系到 ...

　　随后，新华社刊发了《权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》一文，报道援引《住宅项目规范》牵头起草单位中国建筑科学研究院有限公司相关负责人的观点称，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:11
　　随后，新华社刊发了《权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》一文，报道援引《住宅项目 ...

　　“为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。”该负责人表示。

　　中国建筑科学研究院有限公司相关负责人进一步介绍，这一做法可以解决两个方面问题：

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:12
　　“为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统 ...

　　一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:12
　　一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造 ...

　　二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:12
　　二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。 ...

　　不过，同年住建部就《住宅项目规范》第二次向社会公开征求意见时，其中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”相关条款已被删除。据记者查询了解，今年住建部就《住宅项目规范》第三次向社会公开征求意见发布的征求意见稿中，亦已不见“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”相关条款。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 18:16
工人日报评论：公摊，需要阳光和标准

2022年08月27日 07:27 北京日报客户端

110平方米的房子“到手”仅61平方米 记者调查公摊面积是否取消之争

2022年08月16日 03:42 中国新闻网

　　编者按

　　住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:14
110平方米的房子“到手”仅61平方米 记者调查公摊面积是否取消之争

2022年08月16日 03:42 中国新闻网
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　　因此，与住房相关的话题热度始终居高不下，如是否取消公摊面积制度、预售制该取消还是规范、精装修房屋质量问题、小区公共场地用途被改变等。每一个与住房相关的问题，都牵动着老百姓的神经。

　　为进一步推动住房保障工作，探索多元治理体系，法治经纬版从今天起开设“住房权益·法治守护”专栏，刊发系列调查报道，敬请关注。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:14
　　因此，与住房相关的话题热度始终居高不下，如是否取消公摊面积制度、预售制该取消还是规范、精装修房 ...

　　见习记者 孙天骄

　　记者 　 赵 丽

　　110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……

　　山东省青岛市市民李黎（化名）原本应该在去年开开心心收房，却被公摊面积带来的问题困住了。维权一年多来，她始终想不通：“怎么一公摊，把我一半的房子都摊出去了呢？”

　　李黎的困惑在很多购房者心中都存在。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:14
　　见习记者 孙天骄　　记者 　 赵 丽　　110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时 ...

　　《法治日报》记者近日采访发现，公众对于购房时需要承担公摊面积费用多有诟病，认为公摊面积的存在给购房人一种要为不属于自己的公共空间买单的不适感。同时，普通购房人很难准确计算公摊面积和套内面积大小，只能被动地从开发商等处了解信息，让不少人担心存在“消费暗区”，比如公摊面积被包含在总面积内，意味着后续的物业费、供暖费等费用同样包含了公摊部分的费用。

　　在这样的背景下，近年来一种声音甚嚣尘上——取消公摊面积制度。那么，公摊面积制度的存在依据是什么？目前形势下是否能够取消？是否有可替代或进一步完善的方案？围绕这些问题，记者展开了调查采访。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:15
　　《法治日报》记者近日采访发现，公众对于购房时需要承担公摊面积费用多有诟病，认为公摊面积的存在给 ...

　　外墙一半计入套内

　　购房者被术语绕晕

　　2018年4月，李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。买房时，本就是建筑行业从业者的李黎对公摊面积格外关注，反复向销售人员咨询了关于公摊面积的一些问题。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:15
　　外墙一半计入套内　　购房者被术语绕晕　　2018年4月，李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25 ...

　　据李黎回忆，当时销售人员告诉她，因为小区楼栋属于超高层建筑，达到55层，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积占比会达到31%，但实际收房时可能比这个数值小。

　　李黎向记者出示的购房合同内容显示：总价值120余万元的110.25平方米的套三房屋，套内建筑面积为75.24平方米，公用分摊建筑面积为35.01平方米，公摊面积占房屋总面积约31.8%。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:15
　　据李黎回忆，当时销售人员告诉她，因为小区楼栋属于超高层建筑，达到55层，考虑到避难层、电梯高度等 ...

　　然而，2021年9月，准备收房的李黎傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。

　　李黎后续向售房方询问得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。“将近1米的外墙，有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明，而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了，根本没想到实际到手的套内面积这么小。”

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:15
　　然而，2021年9月，准备收房的李黎傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可 ...

　　直到依法维权时，李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。”李黎说。

　　和李黎同小区的姚女士购入一套复式上下楼160平方米的房子，结果到手的套内面积只有90平方米左右。

　　“难道我们就只能认栽吗？”李黎说，为公摊面积花的钱不只是买房时，之后的物业费、供暖费等都要继续买单，这些“消费暗区”的存在让人很不满。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:16
　　直到依法维权时，李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上 ...

　　公摊面积由来已久

　　已成购房顾虑之一

　　公摊面积制度在我国存在已久。

　　早在1995年12月1日施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）就规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。2001年6月1日施行的《商品房销售管理办法》再次明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:16
　　公摊面积由来已久　　已成购房顾虑之一　　公摊面积制度在我国存在已久。　　早在1995年12月1日施行 ...

　　那么，到底什么是公摊面积？其因何而存在？

　　据河南省律师协会房地产专业委员会主任、北京观韬中茂（郑州）律师事务所主任何红艺介绍，公摊面积制度源于中国香港。为了扩大市场，降低购房门槛，香港房地产商依照“公共契约”的模式，把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按比例分配给了所有的住户，购房者购买的是建筑面积。扣除电梯井、大堂、楼梯间、共用墙体等占地面积，剩余的才是购房者套内使用面积，公摊制度由此而来。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:16
　　那么，到底什么是公摊面积？其因何而存在？　　据河南省律师协会房地产专业委员会主任、北京观韬中茂 ...

　　“根据相关规定，公用建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。我们买的房屋无法孤零零存在，而是要使用整个楼的公共区域如楼梯、大厅、电梯井等，这些面积加起来分摊到每个购房人身上，就是公摊面积。”北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜说。

　　记者近日采访多名房屋中介、购房者后发现，公摊面积已经成为房屋买卖的一个重要影响因素。

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毋问我从哪里来 发表于 2022-8-31 19:16
　　“根据相关规定，公用建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共 ...

　　今年准备在北京买房的张力，一个月内看了80多套房，从最初对公摊面积不怎么了解，到现在已经把公摊面积作为重要参考指标。

　　“公摊面积、套内面积并不只是一个简单的数字。”张力结合自己的看房经历总结道，2000年是个分界点，2000年以前的老房子尤其是公房，公摊率要低一些，基本可以保持在15%至20%，而2000年以后的商品房，公摊率达到25%甚至30%。