毋问我从哪里来 发表于 2021-6-29 20:45
尽管资金硬核的大公司主导拿地，但依然有零星地块被外来中小房企获得。例如来自深圳的鹏瑞地产拿下了临浦 ...
拍地如盲盒游戏实际上，上海一次报价的竞价规则取经于苏州，不同的是，根据上海规划委出台的交易规则显示，除需房企交付监管金外，还规定同一家房企不得通过设立子、孙公司等“马甲”参与同一地块竞拍，而苏州规划局虽然今年出台了禁止房企设立多家子公司参与同一地块竞拍，但并没有禁止孙公司参与，所以理论上房企依然可以设立孙公司“马甲”，这也让苏州土拍市场有了别样热闹。6月1日前后，苏州土拍共出让38个地块，出让公告和事后成交公告显示，其中设宅地块28个，14个因超过中止价进入一次报价环节。
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-29 20:46
拍地如盲盒游戏实际上，上海一次报价的竞价规则取经于苏州，不同的是，根据上海规划委出台的交易规则显示 ...
为了增加“中奖率”，房企纷纷设立“马甲”。根据界面地产报道，苏州园区奥体地块，万科出动了18个“马甲”参与拍地；吴江盛泽006地块，一次报价阶段共有53家出价，其中有21个“马甲”归属于南通鼎丰建筑工程有限公司。“今天部门团建抽了个二等奖，希望下半年苏州拍地时运气也能这么好。” 拍地结束后两天，一位上市房企苏州投拓部门人士在朋友圈感叹。他所属房企在此次苏州集中拍地中颗粒无收，“运气”差到极点。
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-29 20:46
为了增加“中奖率”，房企纷纷设立“马甲”。根据界面地产报道，苏州园区奥体地块，万科出动了18个“马甲 ...
不过，背后仍是资金实力的角逐，上述苏州投拓人士分析，因为多设一个“马甲”，就意味着需要多交一份保证金，如果一家房企为参拍一块设立20个马甲，意味着它要交20份保证金，这对中小房企资金压力不小。于是，大多数城市与上海一样，不允许设立“马甲”拍地，但竞争烈度并没有降低，例如南京土拍市场，可以说是真正意义上的“盲盒”游戏。
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-29 20:46
不过，背后仍是资金实力的角逐，上述苏州投拓人士分析，因为多设一个“马甲”，就意味着需要多交一份保证 ...
南京市规划局出台的集中供地规则是：所有地块都已经设定好起拍价和最高价，以及未来上市毛坯最高预售限价，一旦该地块竞价达到最高设定价，就进入摇号环节。5月20日，南京集中放出51个地块，其中36宗地块触及最高限价从而实行摇号，参与拍地的房企需要等到22日才能得到结果。“等待的那两天是比较难熬的，因为一切都是听天由命。”招商蛇口南京公司的一位投拓人员对作者表示，有些房企有奖励制度，一旦最终摇中，负责拿地的投拓人员能得到奖金，“这种奖金真的跟年会抽到大奖一样，全凭运气”。
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-29 20:48
南京市规划局出台的集中供地规则是：所有地块都已经设定好起拍价和最高价，以及未来上市毛坯最高预售限价 ...
然而，即便是摇号背后，依然是资金硬实力的比拼，因为理论上谁参与摇号的地块多，谁的中奖率就高。作者根据出让公告统计计算，南京此次摇号的36宗地块，总起始价约为800亿元，如要参与全部地块摇号，按20%的保证金，房企总共要积压160亿元资金。事实上，大部分头部、中部房企都参与了南京大部分土地摇号。根据界面地产报道，其中万科报名了32宗地块、保利29宗、融信28宗，至少29家房企报名了10宗以上地块，整场土拍的参拍企业超过80家。最终，押注最多的万科摇中4块，中签数量最多。
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-29 20:48
然而，即便是摇号背后，依然是资金硬实力的比拼，因为理论上谁参与摇号的地块多，谁的中奖率就高。作者根 ...
利润冰火两重天实行摇号拍地制的城市，利润率相对不低，因为尽管规定了最高溢价率和最终售价，但因为溢价率低，拿地房企利润仍然可观。根据土拍网数据，上海和苏州拍地的最高溢价率分别为10%和14.97%，苏州的平均溢价率在10%左右。以上海此次土拍溢价率最高的杨浦地块为例，其楼面价为6.4万元/平米，与去年该地块附近拍出的一宗楼面价超过8万元/平米的土地相比，下降明显，这也为拿地房企创造了较大的利润空间。
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-29 20:48
利润冰火两重天实行摇号拍地制的城市，利润率相对不低，因为尽管规定了最高溢价率和最终售价，但因为溢价 ...
同时，上述招商蛇口人士对作者表示，南京土拍规定的限价是毛坯售价，房企更有操作空间。例如此次土拍参与摇号最多的一个地块，楼面地价为每平米1.3万元，销售毛坯价为每平米2.4万元，房企还可以在最终售价中加上装修价，“利润率是不低的”。摇号制将拿地房企关在低溢价率的笼子里，不过，并非所有参与这轮集中供地的城市都是如此，例如在杭州和北京，溢价率明显高于南京和上海等地，且还有竞自持等后续环节，对于参与的房企，也没有明显的资金或资质天花板设定，更容易出现“黑马”和“冒险者”。
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-29 20:48
同时，上述招商蛇口人士对作者表示，南京土拍规定的限价是毛坯售价，房企更有操作空间。例如此次土拍参与 ...
5月10日和11日，在北京土拍市场，众多房企见证了卓越地产的“壮举”，这家来自深圳的外地房企力挫群雄，一举拿下4个地块，总价达到187.27亿元。北京的土拍规则是，当竞拍到最高限价时，房企进入竞政府持有份额阶段，政府持有份额越高，意味着房企持有越低，其楼盘销售款就越少。以卓越拿到的朝阳金盏地块为例，楼面价5.29万元/平米，销售价格上限为7.6万元/平米，但因该地块有13%为政府持有份额，调整后的售价为6.6万元/平米。卓越拿下的其他三个地块，也有类似的利润率超薄甚至不赚钱的问题。
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-29 20:49
5月10日和11日，在北京土拍市场，众多房企见证了卓越地产的“壮举”，这家来自深圳的外地房企力挫群雄， ...
卓越豪掷千金的举动，一度让一些保守的房企直呼“看不懂”，甚至传出卓越有退地想法，不过卓越方面随后公开表示不会退地，将通过精细操作以寻求更多利润空间。相比北京，更早之前实行集中供地的杭州，情况更为惨烈。根据杭州规划局数据，5月7日至9日，杭州共拍出57宗涉宅用地，总价1178亿元。而据界面地产报道，其中超七成地块到了封顶价，进入竞自持环节。
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-29 20:49
卓越豪掷千金的举动，一度让一些保守的房企直呼“看不懂”，甚至传出卓越有退地想法，不过卓越方面随后公 ...
重仓杭州的融信集团和滨江集团拿地最多，但成本也相对更高。成交公告显示，融信和滨江联合拿到的宁围地块，溢价率高达29.45%，自持率为17%；滨江拿到的城厢街道地块，自持率27%。高自持率意味着房企无法将相应土地的自持部分销售，只得租赁或其他，极大降低了销售额和回款率。滨江集团董事长戚金兴在2020年业绩发布会上就表示，其在杭州集中供地中拿到的几个地块，在滨江团队精干高效、公司融资能力强成本低、品牌影响大的情况下，目标也仅为努力做到1%-2%的净利润水平。
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-29 20:50
重仓杭州的融信集团和滨江集团拿地最多，但成本也相对更高。成交公告显示，融信和滨江联合拿到的宁围地块 ...
“刷存在感很重要”此轮集中供地政策初衷，为通过降低地价从而传导到控制房价，但中指院数据显示，在已完成供地的20个城市中，仅有广州、北京、深圳和福州4城的成交楼面价有所下降，且幅度不大，而其余16城土地成交楼面价均出现不同程度上涨，进一步压缩了房企的利润空间。利润率如此之低，为何房企还要拼命拿地？“集中供地的一二线城市都是兵家必争之地，一家房企深耕某个区域和城市，如果拿不到地，在当地政府和本地市场中就会慢慢淡出，所以刷存在感还是很重要的。”王远对作者表示，就算利润率低，也可以通过区域之间移多补少来解决，“眼光还是要放得长远一点”。
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-29 20:51
“刷存在感很重要”此轮集中供地政策初衷，为通过降低地价从而传导到控制房价，但中指院数据显示，在已完 ...
以上海市场为例，华润因为围标事件近两年无法拍地，而其在上海市场仅剩的几个项目即将售罄。王远向作者评价表示，房企其他部门都围绕土地展开，一两年没地没项目，那整个上海区域的部门和人员都会面临撤留问题。为了应对竞争门槛不断提高的土拍市场和越来越微薄的利润，一些房企也开始在拿地多元化上下功夫。
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-29 20:51
以上海市场为例，华润因为围标事件近两年无法拍地，而其在上海市场仅剩的几个项目即将售罄。王远向作者评 ...
碧桂园一直深耕三四五线城市，因而在此次大部分集中供地的城市中，除了在北京、广州、上海等城市拿下少数几个地块外，其他城市都难见其身影。按照碧桂园总裁莫斌在今年业绩发布会上的测算，碧桂园三四线城市的项目，获取18个月后的投资转化率（销售额/拿地投资）为1.27，而同行在一二线城市项目的该指标为0.71或以下，所以他极为看好下沉市场。此轮集中供地中，同样很少见到绿地身影。一位接近绿地人士对作者表示，他们除公开市场外，也通过产业地产和基建先行的方式拿地，绿地在各地有一些贸易港和技术开发区的项目，也有自己的基建板块，通过这些跟当地政府谈判，拿地会比较便宜，虽然开发周期长，但利润率比公开市场要高一些。
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-29 20:51
碧桂园一直深耕三四五线城市，因而在此次大部分集中供地的城市中，除了在北京、广州、上海等城市拿下少数 ...
然而，深耕下沉市场也好，曲线拿地也罢，都需要房企在平时下足功夫，一些房企平时习惯于在公开市场冲锋陷阵，做短平快的生意，要想转型，也颇为不易。截至6月25日，上海的此轮集中供地已基本结束，22个城市的集中供地也接近尾声。王远告诉作者，他准备开始埋头研究长三角周边城市的市场和土地情况，看看有没有机会，因为实行集中供地的一二线城市，内卷太过严重，而绍兴、义乌等长三角四五线城市楼市也很火爆，拿地规则却没有那么严苛。今年下半年，还将有两轮集中供地进行，在经历过本轮尝试后，拿地政策和房企策略是否会有调整？王远认为，由于此轮供地部分城市溢价率和楼面价太高，总体并未起到降价效果，下两轮的集中供地，这些城市可能会制定更严苛的溢价率要求，而在此轮拿地中态度颇为激进的房企，在尝到高溢价拿地却并无利润可赚的滋味后，也会变得更为理性。（文中王远为化名）
华夏幸福债务劫：创始人自掏90亿纾困，二股东平安放弃输血
2021
06/29
10:19
凤凰WEEKLY
船只触礁，生存还是毁灭，或许只在瞬间。过去半年来，华夏幸福这艘大船，正面临生死关头。如何处置上千亿债务问题，是摆在这家河北千亿房企面前最紧要的难题。多个信源向《凤凰WEEKLY地产》证实，华夏幸福化债方案将于7月公布。据媒体报道，方案大概率包含债务展期、国资入场、业务调整几个方面。“债权人多，谈判难度比较大。大的债权人之间也有分歧，所以很难用一刀切或者一揽子的方案去满足他们。”一名前华夏幸福员工张亮（化名）透露，公司一开始说5月出方案，后推迟到6月，具体什么时候还要看公布时间。7月将至，华夏幸福何去何从，也是业界关注的重点。但，张亮决定不等了。
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-30 01:06
华夏幸福债务劫：创始人自掏90亿纾困，二股东平安放弃输血
2021
旧改项目，卖了？为回笼资金，华夏幸福此前已散售多处资产。半个月前，华夏幸福将南方总部旗下旧改项目出售给深圳本土开发商鹏瑞的消息，引起外界遐想。6月10日，企查查显示，华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司更名为“鹏瑞（深圳）城市发展有限公司”，股东也由华夏幸福（深圳）运营管理有限公司全资所有，变更为鹏瑞地产。同日变更的还有华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司的管理人员。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13707287400/1000
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-30 01:07
旧改项目，卖了？为回笼资金，华夏幸福此前已散售多处资产。半个月前，华夏幸福将南方总部旗下旧改项目出 ...
从华润置地入职华夏幸福的赵荣，其职务由总经理变更为董事长，徐龙彪、王笑、庞慧退出，新增管理人员林旗、郭东风、朱莎三人，为鹏瑞方人士，其中郭东风为鹏瑞集团董事局副主席。这些人员，全部出自“华润系”。他们早在今年3月就被曝跟随前华润置地“灵魂人物”、现任华夏幸福联席董事长、总裁的吴向东一同出走，集体加盟鹏瑞。截至发稿，记者就上述变动向鹏瑞方面发去采访涵，未获回应。华夏幸福方面对《凤凰WEEKLY地产》回应，“目前确认的消息就是企查查上的公开信息，吴总（吴向东）目前也没有变动，因为上市公司总裁变动的话会发公告。”“债务压顶之下，华夏幸福将操作周期长、不确定性较多、回款速度较慢的旧改业务打包售出来换取现金，能够帮助华夏幸福在一定程度上缓解流动性压力，自然也是华夏幸福解决当前困境的正确解法。”IPG中国首席经济学家柏文喜对《凤凰WEEKLY地产》分析。
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-30 01:07
从华润置地入职华夏幸福的赵荣，其职务由总经理变更为董事长，徐龙彪、王笑、庞慧退出，新增管理人员林旗 ...
南方总部怎么办？此次出售的旧改项目，是平安注资华夏幸福成为二股东后，其“代言人”吴向东在南方总部主导的项目之一。不少人猜测吴向东从华夏幸福带走的，不止是旧改项目，还有最值钱的商业地产。https://inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/13707287396/1000
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-30 01:07
南方总部怎么办？此次出售的旧改项目，是平安注资华夏幸福成为二股东后，其“代言人”吴向东在南方总部主 ...
据此前媒体报道，华夏幸福商办业务并表约在300亿至400亿元规模，其中旧改项目体量并不算大。2019年以来，华夏幸福南部区域获取大量商业地块，占用了华夏幸福极大的资金。有媒体统计，华夏幸福在商业地产领域拿地总金额近350亿元。下一步，华夏幸福会不会选择将后续投资较大而回报较慢、流动性较差的商业地块也打包出售，以化解和缓解当下的流动性压力？张亮告诉《凤凰WEEKLY地产》，华夏幸福出售南方商业地产不太现实，因为中间还隔着二股东平安。有媒体报道称，转让给鹏瑞的旧改项目尚未投入大量资金，而商业地产是花了大力气拿下的，是整个南方项目最值钱的资产，处置方式尚未确定。
毋问我从哪里来 发表于 2021-6-30 01:07
据此前媒体报道，华夏幸福商办业务并表约在300亿至400亿元规模，其中旧改项目体量并不算大。2019年以来， ...
平安与华夏幸福分手？吴向东传出离职后，外界也猜测平安或与华夏幸福正式“分手”。华夏幸福由河北商人王文学于1998年创立，一直标榜为“产业新城运营商”，重仓环京区域。华夏幸福打造的固安产业新城，距离北京50公里，也被视为产业新城的样板间。凭借此模式，过去的很多年，华夏幸福曾受益于京津翼一体化政策，一度跻身千亿俱乐部。转折来的猝不及防。2017年，环京限购政策之下，华夏幸福遭受重创。到了2018年下半年，华夏幸福现金流首次告急。这时候，“白马骑士”中国平安来了。