各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趋势

驻在平安夜前夕

驻在平安夜前夕 发表于 2021-1-19 12:10
口述人：小麦人物档案：澳洲地产学院校长，20年前到澳大利亚，从事房地产工作十余年澳大利亚的学区房全是 ...

口述人：王先生

人物档案：国内某东南亚房产开发投资中介、东南亚房产投资客

现在在泰国、马来西亚买房投资，容易被割韭菜

2017年-2019年，我自己也做了海外房产投资公司，2020年因为疫情原因，投资客、房产中介都无法出国门，业务开展变得很难，生意难做，所以目前我转到了一家东南亚房产开发商公司。

据我所知，今年国内的海外房产投资公司就倒闭了接近90%，投资客成交量也减少了超过90%，也有退房的，但数量不太多，几十万的比较少，总价较高的会有一些，因为投资客的资金流出现一点问题，按照施工进度需要付款的时候付不出来，就会退房。

东南亚房产投资的支付方式是按照施工进度缴纳，比如：刚出地面的时候交30%，建到7层的时候再交10%，建到12层的时候再交10%，最后交房的时候把100%房款全部付完。不过，泰国方面是先缴纳首付款，交房时直接付尾款。

这里所说的房产投资均为新房投资，海外房产如果购买二手房，均需要支付全款。

我自己也是一个忠实的东南亚房产投资客，我从2015年、2016年，在泰国、马来西亚投资了房产，2017年-2020年，我主要投资菲律宾和柬埔寨这两个国家。美国、澳大利亚方面，我之前有做过，但自己没有买，因为我认为他们需要的资金量相对大一些。另一方面，我觉得东南亚很多国家的首都城市，都处于城市现代化的进程当中，很多房产的市场与供需不匹配，未来的升值空间较大，但发达国家经济、人口稳定，所以在投资属性方面（收租金、升值空间）较难有突破，所以发达国家更适合做资产配置，东南亚国家适合赚钱（炒房）。

我最近几年在东南亚的投资，单个房产总价基本在100万人民币以内，付款方式也比较合理，按照施工进度来；美国澳大利亚的核心地段房产都是几百万计的，也有100万以下的，但地段、品质就差很多，另外，发达国家的房产税也更高一些。

我最早开始投资海外，是受到朋友的影响，当然也是因为看到了国内房产投资的“天花板”，国家也一直倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”，且一些二三线城市的二手房不太方便转卖，从成本支出、回收等各方面考虑，我也去马来西亚、泰国实地考察了一段时间，手里正好有些闲钱，又不懂股市，最后就“杀”进了东南亚房产市场。

到了2017年，就是我主动投资了，我认为是个机会，因为可以用较低的成本，在那个国家核心城市的核心地段买到房子，因为买房子，最重要还是要看地段。

这几年，通过海外房产投资，我的收益基本在20%-35%之间。2015年-2016年在泰国、马来西亚购入三套房产，2017年卖掉后在柬埔寨买了三套房子，2019年卖了两套留了一套，同年投了3套菲律宾的房产，2020年又收了一套客户退的菲律宾房产，我认为这是抄底。

我在马来西亚炒房的增值部分收益接近20%、泰国接近30%，因为我买卖都比较早，是期房，没有租金收益；2019年卖出的柬埔寨两套房产的收益更高一些，接近35%。目前还持有的一套柬埔寨现房，租金回报率每个月在7%左右。后续购入的菲律宾期房还没有租金收益。

如果有投资客在2019年下半年或2020年，纯为了投资（除度假养老），购置了马来西亚、泰国的房产，我觉得被“割韭菜”的可能较大，但如果购买了柬埔寨、越南、菲律宾的房产，就不算割韭菜，还属于比较早期，我认为未来5年都还是黄金发展期。

我觉得，疫情是让东南亚房产投资不再“过热”，泡沫不至于变得过大。因为前期市场过热，有些开发商并没有足够的资金却也来抢占市场，但房子可能根本建不起来，因为疫情反而避免了这种投资陷阱，避免买到烂尾楼。

我建议海外房产投资一定要选择放心的开发商，要去现场勘查地段、开发商实力、当地人生活方式和消费水平，谨防遇到“杀猪盘”。

关于购买海外房产的资金换汇问题，因为东南亚房产的付款方式相对灵活，早期我还是够用的，投多了以后我是借用朋友的额度来用的。不过有些开发商为了迎合中国大陆投资客的需求，可以提供人民币支付方式，按照汇率计算，不会收取手续费或提高汇率。但这些中介也会经常更换收款账户，为避免监管查询大量资金流出风险。

《亲历》栏目海外房产系列：

亲历丨我在海外买房：16万买不起爱马仕，我却在日本买了房

毋问我从哪里来

中国城市房地产市值排行：卖掉深圳，能买下半个美国？

2021
01/21
04:02
国民经略

文|凯风

这两天，一则“卖掉深圳的房子，能买下半个美国”的消息不胫而走。

01

消息称，据统计，将深圳所有房屋按市值卖掉，可以买下半个美国。

这则传闻表示，“深圳房屋总市值151.5万亿人民币”，美国住房总市值则为36万亿美元（234万亿人民币）。

2020年中国GDP刚刚破100万亿，深圳一地住房总市值就高达150多万亿？

数据存疑。但中国房地产市值，远超欧美发达国家，却是不争的事实。

我们以泽平宏观的报告作为参考。根据任泽平团队测算，2018年，中国住房总市值约为321万亿人民币，相比1998年的23万亿，翻了10倍多。

                               
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来源：泽平宏观 2018年数据

考虑到这两年全国新房建设井喷以及房价上涨的变化，2020年中国住房总市值应该超过了350万亿，而2020年中国GDP突破100万亿，房地产市值约为GDP的3.5倍。

2020年，美国房地产总市值超过36万亿美元，约为234万亿人民币，仅为中国的2/3左右。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-1-21 23:40
中国城市房地产市值排行：卖掉深圳，能买下半个美国？

2021

02

深圳房地产总市值有多少？

同样根据任泽平团队的测算，2018年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市住房市值分别为30.4、27.3、9、13 万亿元，人均住房市值分别为141.2、112.8、60.2、100.1 万元。

以当年数据来看，北上广深住房市值合计高达80万亿元，约占全国的1/4左右，相当于GDP总规模的7倍左右。

除了北上广深之外，住房市值超过2万亿的城市还有天津、重庆、杭州、南京、苏州、武汉、成都、福州、青岛、济南、温州、厦门、宁波等。

                               
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2018年至今，深圳房价从5.5万上涨到7.1万，整体涨幅约为30%左右。加上新建住房， 以此估测，2020年深圳房地产总市值约为17万亿。（参阅《2020年房价涨跌榜》）

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-1-21 23:41
02深圳房地产总市值有多少？同样根据任泽平团队的测算，2018年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市住房 ...

这还是保守估计。如果将深圳所有住房都囊括在内，房地产总市值早已超过30万亿。

众所周知，深圳有一半人住在城中村，商品房占比相对较小，流通房产市值并不高。

根据广发证券统计，2016年，深圳存量住房为4.57亿平方米，860万套。其中商品房仅为1.29亿平，138.5万套，套数占比不到1/6，剩下的基本都是城中村小产权房、工厂宿舍、保障房。

2017-2020年，深圳新房成交约合2000万平方米。考虑到新增保障房、自建房以及拆迁情况，2020年深圳存量住房保守估计在4.8亿平方米左右。

2021年1 月，深圳二手房均价达到7.1万元。如果将商品房、保障房、小产权房统一按此价格计算，深圳房地产总市值约为34万亿人民币。（参阅《全国房价再创新高，这75个城市破万了》）

显然，商品房、保障房、宿舍、城中村小产权房，不可能都能卖到市价。

任泽平团队对深圳房地产市值的估测还是相对客观的，考虑到近两年深圳房价大涨，深圳真实的房地产总市值应该在20万亿-30万亿之间。

以20万亿来计算，深圳房地产总市值占全国的比例为6%左右，相当于美国的1/10。

深圳与香港一水之隔，两地适合进行比较。

早在2014年，香港媒体曾统计称当年香港房地产总市值高达20.4万亿港元，而纽约和新加坡分别为6.7万亿和7.8万亿。

2014年至今，香港房价涨幅超过50%。

考虑到新增住房情况，如今香港的房地产总市值应该超过30万亿，与深圳相差不大。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-1-21 23:41
这还是保守估计。如果将深圳所有住房都囊括在内，房地产总市值早已超过30万亿。众所周知，深圳有一半人住 ...

03

这则消息之所以让人浮想联翩，不仅是因为隐喻了深圳高房价的现实，而且与历史相对应：

1980年代后期，处于房价泡沫巅峰的日本，仅东京的房地产市值，就能买下整个美国。

当时，“东京房价永远涨”的神话可谓深入人心。

然而，1990年代，日本房地产泡沫破裂，房价一泻千里，地价一度下跌60%以下。

                               
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30年后的今天，日本主要城市的房价仍未回到1990年代的最高点，日本亦陷入“失去的20年”之困。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-1-21 23:41
03这则消息之所以让人浮想联翩，不仅是因为隐喻了深圳高房价的现实，而且与历史相对应：1980年代后期，处 ...

04

当然，市值本身没有太大意义，因为不可能所有人都能进行变现。

但疯狂的市值能给人以强烈的财富幻觉，让所有人以为自己的财富正在不断膨胀，即便是只有一套房的刚需家庭，也会陷入这种狂欢当中。

然而，那些未能赶上房价上涨列车的普通家庭，只能眼看着财富差距被不断拉大。至于那些将财富捆绑在房地产上的家庭，则成了高房价牢不可破的利益群体。

央行2020年发布的报告显示，我国城镇居民家庭七成财富都是房产，住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

                               
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显然，国民财富与房地产深度捆绑，与房价涨跌可谓一荣俱荣、一损俱损。

这正是房价“能涨不能跌”的社会基础，同样凸显了个别城市先行示范房地产税的紧迫性所在。

毋问我从哪里来

上海房价狂涨，有二手房1小时涨价40万元，调控政策提前泄露？

2021
01/21
09:09
AI财经社

据媒体报道，网上曝光的《闵行区房管局会议纪要》虽然不是官方正式文件，只是上海相关部门目前正在研究的政策，由于本次消息的提前泄露，不排除该政策会有延期公布的可能。

文|AI财经社 田晏林

编辑|董雨晴

1月20日，一份《闵行区房管局会议纪要》将上海楼市的火爆行情拉入了大众视野。

该份纪要主要记录了上海有关部门商讨应对最近楼市摇号过热的情况，项目认筹红线3:1，同一家庭、同一时间段全上海只能认筹一套，预售价格审批从严——一系列调控措施，彰显的是地方监管部门对本轮上海房价快速上涨的谨慎态度。

甚至于在后期的调控动作里，市里正在研究更进一步的监管政策，如离婚两年内不能买房，分批摇号政策和收紧资金监管等。消息发布没多久后，上海市闵行区房管局相关人士就表示，网上的消息应该是谣传，还没有收到相关通知。

不过，这份纪要也非空穴来风，最近两个月来的上海楼市只能用疯狂来形容。据媒体报道，“上海二手房一天一个价”，优质双学区、九年一贯制学区房，涨幅已超过20%，单价直冲20万元/平方米。“10天内房价跳涨超过40%”，这样的消息在上海已经算不上大新闻。

另一边的新房市场同样感受到了购房者的热情。热度较高的有前滩、大虹桥板块，其中前滩板块在疫情后热盘频出，凭借着学区优势和未来升值空间，认筹率遥遥领先。链家中介王冕告诉AI财经社，夸张一点的楼盘认筹率能到700%，“好点的楼盘，1套房子有七八个客户争抢。”他的多位客户已经摇号一年多了，却还是没中。

贝壳研究院数据显示，自2020年底开始，上海楼市就翘尾明显，12月份全市二手住宅成交量环比增加了20.3%，同比增加95%，上海二手房成交量更是创下3.9万套的新高，是2017年以来最大值。

一直到2021年1月，上海楼市延续升温态势，1月的前13天，链家二手房成交比去年12月同期增加42%。从市场预期看，1月前13天的上海二手房业主调价中，涨价占比上升至67%，比12月水平提高12个百分点。

不解的是，上海的房地产调控政策并没有任何放松迹象，但房价依旧迅速上涨，其中又蕴含了多少虚火？这也不难理解，情绪紧张的市场背后，为何地方政府部门的神经更加紧绷。

                               
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毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-1-22 08:56
上海房价狂涨，有二手房1小时涨价40万元，调控政策提前泄露？

2021

二手房1小时跳价40万元

“你不觉得现在跟2015年那会儿（房价暴涨）挺像的吗？”在前10强房企工作的金杰表示，在上海工作生活了十几年，经历过几次房价的涨跌。在他看来，上海的房子五年一直不涨价也不太现实。

涨势早在2020年就已突显，上海中原地产市场分析师卢文曦曾告诉AI财经社，上海新房的去化周期已经缩减至9个月内。而通常情况下，去化周期低于10个月便是房价要涨的信号，“因为房子要不够卖了，现在还有千人摇号的现象。”

火热的楼市背后，有人欢喜有人愁。近日，便有一位博士给上海市委相关负责人写了一封建议信，由此引发广泛关注。他说自己4次参与摇号都失败了，一直买不到房，建议修改上海的认筹摇号规则，使自己能获得优先摇号权，并建议要“严查离婚买房、经营贷买房、代持买房等擦边球行为”。对此，上海相关部门表示：“对于提出的建议，正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。”

据媒体报道，这轮上海楼市上涨行情中，有人为了买房，可谓是使劲了浑身解数。一些购房者为了增加摇号概率，通过假离婚、让老人参与摇号、让朋友帮忙摇号等各种方式，增加“人肉马甲”来争取更多认筹号，等摇中之后再进行过户更名。

因为上海新房限价，和二手房形成价格倒挂，对购房者来说，这是无风险套利的好机会，买到就是赚到。与去年疫情初期二手房业主大幅度降价不同，最近的上海二手房不断看涨，据媒体报道，今年有业主在两周时间内售价调高了120万元，甚至1个小时就跳涨40万元。

王冕告诉AI财经社，这些二手房大多是学区房，涨价比一般房源猛很多，一部分原因是受前段时间上海放宽落户政策影响，因为强调加强市场化创新创业人才的引进，很多海外留学生都回来买房，“他们还就盯着学区房买，说是要一步到位。”

据了解，目前上海的购房政策是：外地户口在上海缴纳社保满5年，家庭限购1套房，单身不能买房；本地户口，家庭限购2套房，单身限购1套。“如果你是单身想在上海买房，只能想办法先落户，除此之外，没有其他途径。”王冕表示。

不过，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，上海放宽落户条件，虽然对人才的引进有着积极作用，同时一定程度上也能提升房地产市场活力，但是实际效果有限。

卢文曦也觉得人才引进政策的能量没有那么大。“而且上海是局部热，不是普遍热，一些远郊的项目认筹率不高的，老破小的二手房房价也没有上涨很多。”

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-1-22 08:56
二手房1小时跳价40万元“你不觉得现在跟2015年那会儿（房价暴涨）挺像的吗？”在前10强房企工作的金杰表 ...

点燃房价的导火索到底是什么？

“调控没松，价格却上涨，说明楼市上升，属于市场的力量，不能怪政府调控不给力，而是经历三年低迷之后，需求正常释放了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭坦言。

他指出，当前上海楼市呈现的火热状态，是由周期性、疫情下避险与改善需求、动拆迁放量、货币放水下的抗通胀需求、公民同招（指民办学校与公办学校同步招生）教育改革，这五大力量综合作用才形成的。

具体来看，首先从全国主要城市近二十年的房价变化看，受调控政策影响，各城市涨跌趋势呈周期性变化。其次，疫情期间，人们对居住面积有所要求，改善需求释放明显，而且去年上海超额完成旧改35000套。卢文曦告诉AI财经社，80%的人拿到旧改动迁款，1年以内都要买房的，这部分需求量是很大的。

金杰也认为，上海的房价好几年没涨，很多需求被短期压制了。“人还在，钱也在，目前还没有其他投资渠道能够超过房地产。”

另外，为稳定市场和经济，2020年初各国央行集体大放水，近期美国还推出了1.9万亿美元的经济刺激计划，从全球来看，美国、伦敦房价均创历史新高，韩国首尔房价上涨，日本东京的土地价格也创近期新高。这也被卢文曦视为房价上涨的导火索之一。

尽管1月15日央行金融市场司司长邹澜重申，央行在房地产金融调控方面，坚持房住不炒定位，但国家统计局发布的数据显示，北上广深的房价仍旧涨势明显，四个一线城市在2020年12月全市二手住宅成交量环比增加20.5%，并且一线城市新房及二手房价格涨幅扩大。

“2015年也是深圳房价先暴涨，然后传到上海，最后传导到全国，现在也是这俩城市起头。”想到2020年以来，房价上涨最快的深圳，金杰若有所思。“不过理论上，只要限购在，上海现在房价再怎么上涨也不能算是炒房。”

卢文曦认为，上海的情况要区分是“炒”，还是合理的涨，“现在买房有客观需求，适度的涨不是不可以。”

                               
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毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-1-22 08:56
点燃房价的导火索到底是什么？“调控没松，价格却上涨，说明楼市上升，属于市场的力量，不能怪政府调控不 ...

这波行情会持续多久？

这些天，杨红旭在忙着“为上海楼市调控献言献策”。尽管他也认为上海楼市经过了2017-2018年的量价齐跌，和2019年的量增价平之后，到了该上涨的节点，但看到“千人摇”楼盘、认筹率超过500%、房东和中介联手推高二手房房价等新闻时，他也不免感叹“上海楼市，该消消火气了”。

特别是在今年一季度，上海作为长三角楼市的风向标，任何突发的异动，都会加深调控的升级。

事实上，2020年下半年以来，在货币政策回归中性、购房信贷环境宽松触底以及“一城一策”持续深化背景下，全国城市房价涨幅逐步收窄，但贝壳研究院数据显示，2021年首周，市场景气指数高的城市主要分布在长江中下游区域，上海、合肥等城市景气指数（业主调价中调涨次数/调价次数）在40附近及以上，表明这些城市后期价格上涨压力较大。

不过陈霄认为，在中央反复强调房住不炒、政策环境趋紧的背景下，上海楼市暴涨的可能性不大，大概率还是会维持缓慢上涨的趋势。

卢文曦坦言，最近两个月上海的涨势有点过分了，“2月份估计交易量会回调，让市场情绪冷静下，3月份如果能稳定点，可能还会出现往年的小阳春。”但他同时提醒，如果市场还是表现出极强的躁动情绪，估计后续深度调控的政策也快来了。

目前，上海暂未出台楼市调控新政策，仅是对原有政策的强化，要求加强原有政策的执行，及加强销售管理，杜绝楼市销售环节中的不规范现象。据网易房产报道，前述媒体曝光的《闵行区房管局会议纪要》虽然不是官方正式文件，只是上海相关部门目前正在研究的政策，由于本次消息的提前泄露，不排除该政策会有延期公布的可能。

（应采访对象要求，文中王冕、金杰为化名。）

毋问我从哪里来

上海楼市新政：夫妻离异3年内购房按离异前家庭总套数计算

2021
01/21
21:36
央视新闻

对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

相关解读：上海房地产新政解读

为坚决贯彻党中央、国务院决策部署，严格落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”要求，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，构建完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期，坚持租购并举，增加住房供给，调节住房需求，强化市场监管，促进本上海市房地产市场平稳健康发展。

经上海市政府同意，市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），自2021年1月22日起实施。

《意见》明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

《意见》提出严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

根据《意见》规定，上海还将完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度；坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。加强房地产市场监测，正确解读房地产市场调控政策措施，稳定市场预期，引导合理住房消费；依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。上海市委、市政府始终高度关注住房民生福祉，坚决落实城市主体责任，立足于广大市民的安居宜居，统筹谋划“十四五”住房发展，在促进房地产市场平稳健康发展的同时，通过加大租赁住房发展力度，增加租赁住房有效供应，完善长租房政策，稳定供应保障性住房，多渠道满足市民居住需求；并通过加快推进旧区改造、城中村改造、既有多层住房加装电梯和住宅小区美丽家园建设等方式，多策并举改善市民居住品质。（总台央视记者 梁志玮）

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-1-22 19:55
上海楼市新政：夫妻离异3年内购房按离异前家庭总套数计算

2021

延伸阅读：

对2021年1月21日上海房地产调控政策的点评

易居研究院智库中心研究总监严跃进

1月21日，上海市住建委等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。此次政策出台，直接针对了此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策出台非常及时，也非常全面，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。此次政策有九条内容，其中有几条内容非常核心，值得后续积极关注。

1、完善土地市场管理

此次政策明确，完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。从此次政策内容看，强调了三点。第一、土地供应要增加，结构要调整，这也是比较吻合上海当前购房需求的特征，能够真正缓解供求矛盾。第二、此次政策明确了区域市场供地的调整，尤其是提到了轨交沿线和五大新城的供地，有助于后续此类区域住房项目的增多，利好相关人员住房的解决。第三、政策也提到了对土地价格的稳定，强调了房地联动机制的坚持，这也是为了防范地价上涨传导到房价上去。

2、严格执行限购政策

此次政策明确，严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这个政策其实就是打击了假离婚的现象。过去通过此类假离婚，其实可以骗取购房资格。而现在即便是离婚了，那么最近3年购房也都还是有影响的。相对来说，上海政策更严。有部分城市规定是，如果离异2年内那么是要追溯过去家庭所有房产的，而上海升级为3年，政策严厉性更强。

3、调整增值税征免年限。

此次政策明确，调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。这个政策积极落实了2020年7月24日国务院房地产工作座谈会精神，真正从税费角度进行了管控。目前来看，包括深圳、上海等地都将落实此类政策，这使得增值税政策的影响力增大。通过此类政策，也使得二手房的交易税费成本增大，防范部分房东房源快买快卖的现象，有助于促进二手房交易的稳定。类似政策对于后续二手房交易影响较大。

4、严格执行差别化住房信贷政策

此次政策明确，严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。这里的政策中，最大的亮点就是提到了“房贷集中度”的概念。实际上由于2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年，所以此类政策恰是借这个机会积极落实。后续银行在贷款方面势必需要更为保守，需要在三道红线的约束下放贷。部分炒作比较多的楼盘，后续贷款方面势必会面临收紧的可能。

5、严格商品住房销售管理。

此次政策明确，严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。从这里的表述来看，最为核心的就是摇号制度的完善。此次政策提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭，后续一些人才购房势必可以享受更好的政策。预计后续上海还会出台各类摇号选房制度，类似优先认购的制度，真正保障购房者尤其是无房者的权益。

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北京学区房价格跳涨：不到50天涨了120万 家长转战海淀

2021
01/21
17:32
中国经营报

本报记者 詹方歌 卢志坤 北京报道

“说出来有点夸张，但实际上是真的。”谈到最近北京海淀学区房价格跳涨，一名房产中介如是表示。

海淀区上地学区内某房产中介告诉《中国经营报》记者，同样是上地东里面积为59.5平方米的房子，2020年12月初的成交总价为815万元，到2021年1月19日成交价格则涨到了935万元。期间成交房源价格每一套都比上一套高出30万元左右，不到50天，涨幅已经接近15%。而2020年7月至今，上地区域学区房的平均涨幅已经达到30%。

自2019年1月1日海淀区多校划片政策施行以来，该区域学区房价曾趋于平稳。而现在，在新一轮的需求强烈刺激下，海淀学区房价再度浪潮迭起。

过剩的需求

最先感知风向的家长，从2020年7月便已经开始行动。“五一”假期前的最后一天，北京市唯一还未实行“多校划片”政策的西城区也宣布：自2020年7月31日后，户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。这意味着，“7·31”大限之后，原本酝酿在西城购入学区房的家长们，因看中某一所学校而购买学区房将不再保险，即便购房，孩子也可能被分至片区内其他学校。

这一新政，将一部分来不及在大限之前购入学区房的家长推至海淀。“相对西城，海淀学区众多，学校也更多，挑选余地更大。”海淀区一房产中介告诉记者，在家长圈子中，同样流传着一句话：“西城拼父母，海淀拼娃”。上述中介解释，这是因为海淀最好的六所初中——“海淀六小强”，几乎都不支持划片入学，需要孩子自己考，只要学籍在海淀，就有考试资格。西城则不然，划片居多，孩子不需要在小小年纪就陷入竞争。如此，在西城多校划片政策施行之后，海淀区能给孩子的未来带来更丰富的可能性，其价值再次凸显。

同样被推至海淀的，还有一部分家住朝阳区等教育资源稍弱地区的家长。在上述房产中介的叙述中，许多朝阳家长很清楚自家所在片区教育质量一般，因此早已经做好将孩子送出国的打算。一场突如其来的疫情和诸多留学生被困国外的消息，使他们不得不重新思考这样的决定是否正确。思考之下，很多人决定购入海淀学区房。

一时间，过剩的购房需求向海淀集中，2020年初由于疫情积攒下的存量二手学区房源在三个月内几乎消耗殆尽。“优质库存几乎在10月份就消化得差不多了，11月、12月，相对次一点的房子也卖完了。”上述房产中介说。现在，海淀多个学区一房难求。

现在是海淀学区房的价格高点吗？多位房产中介对此持否定态度。万寿路学区一位房产中介告诉记者，现在诸多手中持有海淀学区房的业主已经攥紧手里的房子，宣布停止签约，只等年后的一波大涨再出手。

火热行情之下，业主坐地起价的情况也时有发生。中关村学区一位房产中介就曾在带客户签约的时候遭遇业主原地涨价50万元，而在她带领的意向购房者重新思考的过程中，房子已经被排队的下一位意向购房者买走。“现在我们根本就没机会帮客户跟业主谈价格，客户的心态也很简单，不求降价，只求不要涨。”她说，即便这样的诉求，目前也难以达到。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-1-22 20:01
北京学区房价格跳涨：不到50天涨了120万 家长转战海淀

2021

无论中介业内还是家长们的讨论中，有一点共识：如果决定要买海淀学区房，一定要早下手，最好是孩子还没出生，或年纪较小的时候就购房。在多位房产中介的叙述中，2020年，八里庄学区的人大附小因为适龄入学儿童较多，实行调剂政策，落户不满3年零8个月的儿童都没能入学人大附小。不少父母通过购房将孩子送入“一流一类”小学的梦想也随之破碎。

第二点原因则关乎房源数量和成交价格。多位房产中介对记者表示，目前海淀学区房源紧俏，并不体现在系统中挂出的房源数量上。例如，链家数据显示，上地学区中仅上地东里小区正在出售的学区房就有21套，看似并不少，但北京城六区实行的是“六年一学位”政策，目前挂出的诸多房源中大多已经有业主的孩子占用学位。其占用学位时间越长，房子价格越低。这也意味着，如果意向购房者目前并未婚育，其房源选择空间也相对更大，能购得房子的价格也就越低，反之亦然。

这也能够解释，为何孩子临近上学的家长宁愿花高价买学区房。“只看学位，他们的房源选择就少很多，再加上贷款等一系列条件，符合条件的房源更是稀缺。”海淀区一位房产中介告诉记者。

                               
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隶属于海淀学区的蜂鸟家园小区，因其在优质学区内，且房源总价较低备受追捧。詹方歌/摄影

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-1-22 20:01
无论中介业内还是家长们的讨论中，有一点共识：如果决定要买海淀学区房，一定要早下手，最好是孩子还没出 ...

"海淀拼娃"

据记者走访了解，海淀目前最受追捧的学区是上地学区。2020年中以来，该学区内房价上涨幅度超过30%。该区域房产中介表示，这是因为上地区域目前小学及初中分布均衡，质量都相对较高，家长不必担心“渣校”，这在多校划片的背景中是一重要考量。

该区域另一个重要优势则是学位充足。据悉，上地片区内仅有上地东里、西里、上地佳园、马连洼一号院等五个小区，居民人口仅6000余人，而该区域提供的学位则能够容纳500余个孩子入学。购入该区域学区房目前几乎不会出现因适龄入学儿童较多，被调剂的情况。该区域中介表示，虽然海淀区自2019年起便执行多校划片政策，但孩子被调剂出原本片区的情况是2020年才发生，这一异动也使得上地等学位充足的学区备受追捧，房价走高。但他同时表示，“2023年是个坎儿。”2015年10月，国家全面放开二胎政策，第一批“二孩”将在2023年入学，到时上地学区学位是否还能保持充足，有待后续观察。

隶属于海淀学区的蜂鸟家园小区，因其在优质学区内，且房源总价较低备受追捧。万柳地区房产中介表示，除学位稳定外，蜂鸟家园目前是海淀学区内较为稀少的小户型社区，其对口小学则是海淀区仅有的三所“一流一类”小学之一：中关村三小。毕业于这所小学的孩子，有四分之一能够进入“海淀六小强”初中读书。“进入这几所学校，基本大学就稳了。”聊天中，一位房产中介表示。

正如“蜂鸟家园”之名，社区内80%的房源皆为50平方米左右的小户型，按照80%的得房率计算，实际使用面积在40平方米左右。“总价低于860万元的房源基本不用看，不会出售的。”该区域中介告诉记者，目前无孩的小夫妻或许能够买到865万元左右的房子，孩子年龄越大，买房的价格也越高，900万元以上的成交价格相当多。而在2019年，同样的房子价格则在600余万元左右。

蜂鸟家园作为典型学区房小区，其另一特质是相当高的倒手率。据万柳地区房产中介介绍，该小区中不少家庭孩子刚上一年级，就迫不及待地将房源挂出。该小区共1000余户房屋，每年倒手的房子超过100套，倒手率超过10%。一个更为形象的说法是，仅从数字来看，普通小区住户全部换上一遍需要40年，而蜂鸟社区只需要10年。

除此之外，万寿路学区和中关村学区2020年6月至今的房价涨幅均超过10%。如果说父母购买上地学区的房子是为了给孩子相对安稳的未来，那么中关村学区则有很大一部分孩子将被训练成“鸡娃”。

该区域内的中关村一小也是海淀顶尖的三所“一流一类校”之一，但中学除“海淀六小强”之中的两所外，其余都相对稍弱。通过学区房划片派位进入“六小强”的可能性低而又低。

外界将人大附中、首师大附中、清华附中、101中学、十一学校、北大附中并称为“海淀六小强”。一位在“海淀六小强”之一任教的老师告诉记者，这六所学校中，来自各种渠道的学生比例都不相同，如清华附中、人大附中、北大附中属于大学附属学校，生源中一大部分是大学员工子弟，而通过其他方式的学生则都是少数。她同时表示，学区房对小学的影响比初中更大。

紫竹院学区家长刘莹（化名）则表示：“能通过登记入学和学区房派位进‘六小强’，那真的是像中彩票一样！”

如此，已经将孩子送进最优小学的家长，如果想再进一步，则需要在“提前录取”上下功夫。刘莹说，提前录取是海淀学生小升初的第一步，如果孩子成绩突出，或参与了指定培训机构的训练营并通过考试，抑或拥有奥数、机器人等比赛证书，就有可能在6年级到来之前被“海淀六小强”提前录取。“那是牛娃的通道。”她说。

提前录取完成后，孩子们的下一个机会则是登记入学，即学籍在海淀的孩子依照区教委划定的登记入学区域，按自愿原则选定几所志愿校，并等待录取结果。如果运气不够好，孩子仍然未能在此环节入学，区教委则将实行学区派位政策，依据则是学区。这也是购买海淀学区房的家长，能在初中阶段为孩子打造的最后一重保障。

（编辑：卢志坤 校对：彭玉凤）

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上海楼市调控“前夜”：二手房挂牌1小时就成交，房东急着改租为售

2021
01/22
09:25
时代财经

回想这几个月的买房历程，这位网友满是无奈，感叹“僧多肉少”的市场里买家毫无选择权，而这也是上海二手房市场最真实的模样。

                               
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本文为《时代财经》与腾讯房产联合出品，未经授权，不得转载。

来源：时代财经 作者：童洁

                               
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图片来源：图虫创意

“上海房价疯了！”这个标题最近频繁出现在很多社交平台上，那些正在买房或者刚刚买了房的博主们用大大的惊叹号来表达自己的感受。

2020年下半年开始，上海楼市快速升温。市场越热，买家们越是恐慌。一面骂着房价的畸形，一面马不停蹄地看房。需求的集中释放迅速引爆楼市，新盘扎堆入市，许多房东改租为售，中介们也忙得不可开交。

“上一次碰到这种行情还是四年前。”在黄浦区一家中介公司工作了六年有余的刘静（化名）告诉时代财经，眼下的场景与四年前巅峰时期的上海楼市极其相似，“卖方掌控着一切话语权，房价的上浮以分秒计算”。

不过，也有很多业内人士及买家认为，上海市场高潮迭起背后实际暗流涌动，第三方和卖方抓住了买家们急切“上车”的心态，在拼命炒作和推波助澜。

但无论背后有着怎样复杂的因素，上海楼市已然在四年后迎来了又一个高峰。但新一轮调控来势汹汹，1月21日晚间，上海发布楼市新政，包括将增值税征免年限从2年提高至5年；夫妻离异3年内购房商品房，住房套数按离异前家庭总套数计算等。“高烧”的上海楼市又被泼了一盆冷水。

毋问我从哪里来

毋问我从哪里来 发表于 2021-1-22 20:34
上海楼市调控“前夜”：二手房挂牌1小时就成交，房东急着改租为售

2021

房源挂牌1小时就卖出

对于买卖双方而言，踩对时间点十分关键。毫无疑问，当前的市场行情对上海房东来说，是出手的好时机。

就在前几天，吴梦（化名）将名下一套位于杨浦区的两房挂牌了，希望趁着市场好卖个好价钱。吴梦所在小区房源并不多，她挂牌的房源是小区内唯一一套两房，挂牌价700万，在整个区域来说属于中等价位。

她没有想到的是，1个小时后，这套房子就被卖出。“我们没有什么花头，第一个客户上门就直接成交了。客户的付款方式非常好，几乎全款，我觉得碰到好客户不容易，也让了20万的价格，客户立刻就签了合同，680万成交。”

房子卖出后，吴梦回想起过去1小时的经历，心里有些纠结和后悔。过于顺畅的交易流程让她不禁反思，仅仅一位客户来看房就成交，是不是速度太快了些，价格是不是真的卖低了。

的确，在现在的二手房市场中，房东跳价的现象屡见不鲜，像吴梦这样愿意让出20万价格的房东屈指可数。上周，刘静所在门店成交5套房源，成交价格都比房东的原始挂牌价高出10万至30万不等。

“上周，蓬莱公园有一套挂牌价500万出头的两室户，面积不到50平方米，挂牌第一天的晚上就有4组客户上门看房，2组客户看中。房东马上涨了10万，而且还要挑客户，选一个首付比例最高的。这套房挂了三天，差不多15组客户看房，最后成交的客户首付8成，成交价格518万。”

刘静告诉时代财经，从她所在门店近一个月接触的房源来看，房东的初始挂牌价格有了明显提高，次新房的单价以万元为单位增长，维护得比较好的老破小每平方米也能涨个几千元。“可以议价的房源在个位数，大多数房源原价成交，还有约30%左右的房源溢价成交”。

二手房市场的飙升同样体现在数据上。以刘静口中的黄浦区为例，贝壳找房数据显示，1月8日至1月14日，区域挂牌均价较上一周上涨1.4%，同比去年上涨13.4%；成交均价对比上一周上涨13.2%，同比去年涨幅达到46.7%。

供需比方面，黄浦区作为上海房源最紧俏的区域，1月8日至1月14日最新的房客比为127.6，要知道，去年12月10日更新的数据中，黄浦区房客比还是100。根据贝壳找房显示，房客比的计算方式为，近30日新增关注带看人数除以新增房源数，得出的数值越大，房源越紧张。

类似的情况不止出现于黄浦区这样的市中心区域。一位网友在社交平台讲述了自己“摩托变单车”的故事，“去年10月我卖掉了一套房，计划在大虹桥买一套别墅。说实话，在11月中旬，我手里的钱还能买一套独栋，到11月底就只能买一套双拼了，再看着看着，到12月中只能买联排边套，现在只能买联排中套，我还得求着房东卖给我。”

回想这几个月的买房历程，这位网友满是无奈，感叹“僧多肉少”的市场里买家毫无选择权，而这也是上海二手房市场最真实的模样。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-1-22 20:34
房源挂牌1小时就卖出对于买卖双方而言，踩对时间点十分关键。毫无疑问，当前的市场行情对上海房东来说， ...

沪十条出台，调控已至

比二手房先热起来的，是上海的新房市场。

同策咨询统计数据显示，2020年12月，上海开盘项目超30个，20余个项目认筹率超100%，其中13个为“千人摇”项目，最热门的楼盘认筹率超过1000%，甚至出现平均13人抢1套房的现象。

由于新房中签难度增加，不久前还有一位新落户上海的博士向上海市委领导发出建议信，建议上海修改认筹摇号规则，严查离婚买房、经营贷买房、代持买房等擦边球行为。

事实上，四年多之前，上海楼市就曾上演过类似的行情。彼时，刚需需求集中入市，一二手房市场纷纷上扬。后在调控政策即将出台的风声下，上海楼市出现又一高峰，除郊区地段之外，大多数区域一房难求，就连类住宅市场都出现抢购潮。

2017年4月是上海楼市的一个分水岭，持续“疯狂”数月的上海楼市迎来新一轮调控。上海市接连从土地出让、新房销售监管、购房贷款等方面下手，严格控制上海楼市走向。此后的几年，上海房地产市场在调控丝毫未放松的背景下，一直处于相对理性的状态。

和2017年时如出一辙，高热的上海楼市不出意外地迎来了调控。1月21日晚间，上海出台楼市调控新政，多措并举补漏洞。在打击“假离婚买房”方面，上海要求夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

同时，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

在“沪十条”公布之前，一份名为《闵行区房管局会议纪要》（下称“纪要”）的文件已经流出，该文件显示，上海将针对部分新楼盘摇号过热情况，采取一系列调控措施，包括设定新房认筹红线、预售价格从严审批、离婚两年内不能买房等等。

中原地产分析师卢文曦认为，上海市房管局近期的表态已经说明现在市场情绪并不稳定，毕竟近期连续的疯涨是不可持续的，“最近一两个月上海楼市应该会逐步趋于理性，上海房管局的表态很明确，目前政策储备很多。”

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上海也有大行惊现房贷停贷！多数银行额度吃紧

2021年01月25日 17:36 21世纪经济报道

　　原标题：独家丨上海也有大行惊现房贷停贷！多数银行额度吃紧

　　上周，21世纪经济报道报道了广深地区部分银行房贷停贷的现象，而记者近期询问了多家长三角银行总行及分支机构发现，多数银行1月额度吃紧，并且有大行也已经出现1月额度用完，本月停贷的现象。

　　“本月已经没额度了，要等到下个月。”一位建行上海分行人士对记者表示。包括建行在内的五大行是上海房贷的主要发放银行，按说1月比较宽裕，但是在监管红线的要求下，也出现了额度短缺的现象。

　　另外，21世纪经济报道获悉，广州建行也已经暂停了1月的房贷投放。

　　记者又联系了建行江苏省某支行行长，回复称，的确额度较紧，不同于往年，但对于是否停贷，并未评论。

　　2020年12月31日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标，第一道红线是房地产贷款占比，第二道红线就是个人住房贷款占比，指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。这意味着，无论个人按揭贷款还是房企贷款全面受限，对增量控规模可以预料。

　　其中，对于工农中建交、国开行和邮储个人住房贷款占比上限是32.5%；截至2020年6月末，建设银行个人住房按揭贷款占比为34.4%，超过了32.5%的监管红线。

　　记者同样询问了工行上分相关人士，称还有少量额度，不像去年年底那么紧缺。

　　此前有媒体报道称广州对域内银行进行了监管窗口指导，明确要求1月房贷额度不能高于去年四季度月均房贷额度。

　　一位上海中小银行人士则表示，目前并没有接到类似的监管要求，具体还要看各家银行的分支机构的政策，换句话说，“一行一策”。目前他们银行仍有额度，但未来房贷业务收缩肯定是大趋势。

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毋问我从哪里来 发表于 2021-1-25 22:34
上海也有大行惊现房贷停贷！多数银行额度吃紧

2021年01月25日 17:36 21世纪经济报道

　　银行惧怕“溢出效应”

　　一家华东城商行总行人士则表示，月初总行开了策略会，统一共识就是“不赌政策”——原先该行倾向于每年10月之后大规模投放，与大部分银行反其道而行，年末正好其他银行没额度，因此该行可以以更高一些的利率放出去，但是今年怕政策持续收紧，改为按照平均的节奏投放。

　　该行也有一些顾虑，就是房贷总量受限之后，溢出的贷款增量可能会影响其他贷款定价。换句话说，以前用来投放房贷的钱，不让用于房贷了，就得转移到别的贷款上，比如消费贷款、对公贷款等，进一步增加了非涉房贷款的供给量。这个影响有两方面，一是今年给到企业的对公贷款额度不用愁了，少做房贷之后非常充沛；二是对公和消费贷可能要降价，银行在利润上是吃亏的。

　　银行对房贷不再热衷的态度，可能会改变上海楼市新房、学区房持续火爆的局面，而上周刚出台的“上海楼市新政”更是一次重大冲击。

　　1月21日，上海突然发布楼市调控新政，上海市住房和城乡建设管理委员会等八部门，联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，于1月22日起实施。新政被关注的主要有两条，一是限制假离婚现象，对于夫妻离异三年内购房的，拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算，二是调整增值税的认定标准，从2年变成了5年。

　　其实在上述“新政”中也提到对信贷的约束，《意见》明确指出要严防资金违规流入楼市，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，严格执行差别化住房信贷政策。对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。