2016年1月，乳山市委发布的关于巡视整改情况的通报提到，一些房地产公司和房产中介为了达到销售目的，不择手段，对房地产项目虚假宣传、夸大宣传；以“售后包租”为幌子欺诈消费者，同消费者签订《商品房买卖合同》后，实际交房与合同约定的内容不符而产生消费纠纷。 不过，在明文规定和监管严打之下，当地依然存在“售后包租”的现象。澎湃新闻记者注意到，在威海市政府官网、人民网领导留言板就有购房者称，在“悦澜湾”购房，被承诺可“售后包租”。 今年5月6日，有购房者在威海市人民政府官网投诉，自己在2019年10月被带去乳山的“悦澜湾”看房，销售经理告诉他，买房后可以“无忧托管，包租返租”，每年返总房款的5％，约4万元。 “销售跟楼盘负责人的引诱误导下我交了5万的定金跟1万的优惠券”，该购房者称，事后他才知道“售后包租”行为违规，求助追回这笔钱。 此外，公开的文书案例和媒体报道，也显示乳山房产市场存在“售后包租”的现象。 一份公开的裁判文书显示，2018年4月25日，余梅与“富大房地产公司”签订《商品房买卖合同》，购买了一套83平米房子，同一年10月27日支付了743444元的总价款。付款后，双方再次签订《房屋委托经营管理合同》，余梅将房子委托给富大房地产公司经营管理，托管期为四年当中的44个月。据合同，房屋托管期间富大房地产公司四年支付余梅租金为总房款的22%。 但此后，富大房地产公司并未支付租金。其辩称，房子总价90多万元，而不是余梅认为的74万元，余梅支付的房款已经是90多万元减去租金部分。余冬梅解释，商品房买卖合同的日期系“倒填”，富大房地产公司直至2019年8月份才将该合同交付给她，她一直认为房屋总价为90多万元。 乳山法院审理后认为，余梅已在认购书中手写注明“托管四年租金已抵房款”，后又在签署委托经营管理合同保证书中签字，确认已收到托管经营的返利租金227940元，且承诺将涉案房屋交由他人租赁经营，应当认定涉案商品房买卖实际是一种商品房“售后包租”行为。 《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取“售后包租”或者“变相售后包租”的方式销售未竣工商品房，但涉案商品房在出售时系现房，并非未竣工的商品房，故“售后包租”行为并不违反上述规定。 最终，乳山法院驳回了余梅的诉请。在余梅上诉后，威海中院依旧维持原判。 不过，相比于王庆华、余梅与房产开发企业的“售后包租”纠纷，李泰则在拿到部分“售后包租”租金后与房产开发企业闹上法庭。 裁判文书显示，李泰在“威海广澳旅游投资有限公司”处购买了一套其开发的商铺，总房款913900元，签合同时交了首付款463900元。购房后，双方签订“售后包租”合同书，约定租期自2011年7月1日起至2021年6月30日止，十年时间广澳旅游投资有限公司向李泰每年支付总价款8%的租金。 但李泰在收取4年租金190881元（拖欠101393.40元）后，威海广澳旅游投资有限公司不再支付租金，称双方签订的“售后包租”合同违反相关规定，应属无效，主张解除“售后包租”合同。 对于开发商的“自证违规”行为，双方闹上法庭。经历一审、二审后，最终威海中院维持一审判决，威海广澳旅游投资有限公司给付李泰剩余租金539991元。 针对开发商“自证违规”这一点，在澎湃新闻记者梳理的多个案件中，法院在审理时均认定，前述《办法》系原建设部发布的部门规章，不属于法律、行政法规，且双方订立合同不存在非法目的，故合同有效。开发商以自身违反该《办法》为由主张合同无效不成立有违诚实信用原则，法院不予支持。
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楼主: 幻影
发表于 2020-11-17 18:57
显身卡
发表于 2020-11-19 09:12
